Định giá đất chịu tác động khi bất động sản "tăng nóng"

Liên quan đến nội dung này, bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và định giá Savills Việt Nam cho biết, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất ra đưa đã quy định cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo bà Giang Đỗ, thực tế, cả 4 phương pháp định giá đất hiện hành không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác.

Theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu.

Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư hay phương pháp thu nhập.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp - bà Giang Đỗ phân tích.

Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là "thị trường" được hiểu như thế nào.

Bà Giang Đỗ cho rằng, theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính - Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5.

Cụ thể là: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Từ định nghĩa này, bà Giang Đỗ nhận xét, nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu này bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Trên thực tế, có ý kiến cho rằng, nên định ra một giá đất chung đối với các dự án và các địa phương phát triển kinh tế - xã hội tương tự nhau. Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Đỗ khẳng định không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau.

Cách tiếp cận này không chỉ đi ngược lại nguyên tắc thị trường mà còn không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất. Đồng thời, chuyên gia này khuyến nghị, cần hiểu giá trị đất chịu tác động trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng - những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất.

Đơn cử như đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương - bà Giang Đỗ dẫn chứng.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phải phản ánh chính xác quan hệ cung – cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất. Nếu áp dụng một mức giá chung, sẽ không có sự phân biệt giữa các vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.

Hiện giá bất động sản ở một số địa phương tăng nóng được chỉ ra cũng tác động một phần đến việc định giá đất. Trên thực tế, sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách. Nhưng trước tiên là do kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo và điều này có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá.

Theo Tiến sỹ Ngô Thị Phương Thảo - Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên (Đại học Kinh tế quốc dân), một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

“Do đó, cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật, để hiểu rõ về bản chất của giá trị đất đai khi định giá” - bà Phương Thảo nhận xét.

Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch rất cao.

Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản. Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết.

Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định. Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng.

Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thức của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.