TS Cấn Văn Lực. Ảnh: BTC.
Thị trường phục hồi theo "chữ K", không phải ai cũng hưởng lợi
Tại hội nghị "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" diễn ra ngày 16/7, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho biết diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay có thể được mô tả bằng mô hình phục hồi "chữ K", phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp.
Trong khi một bộ phận doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng cơ hội để mở rộng hoạt động, không ít doanh nghiệp khác vẫn gặp nhiều khó khăn, thậm chí buộc phải rút lui khỏi thị trường.
Dẫn số liệu thực tế, ông cho biết mỗi năm nền kinh tế có khoảng 110.000-120.000 doanh nghiệp thành lập mới, trong đó lĩnh vực bất động sản ghi nhận khoảng 6.000 doanh nghiệp gia nhập thị trường, nhưng cũng có khoảng 4.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động.
Theo ông, đây là quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Đánh giá triển vọng dài hạn, vị chuyên gia cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục đi theo hướng phân hóa mạnh hơn, quá trình sàng lọc diễn ra rõ nét hơn và chất lượng phát triển được cải thiện.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng khi đánh giá yếu tố tài chính của thị trường, không nên chỉ nhìn vào tín dụng ngân hàng mà cần xem xét tổng thể các nguồn vốn khác như thuế, phí, thị trường trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư và trong tương lai là tài sản mã hóa.
Liên quan đến lãi suất, ông nhận định mặt bằng lãi suất hiện đã cao hơn giai đoạn trước do nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng được nâng lên, kéo theo nhu cầu tín dụng và các kênh dẫn vốn cùng mở rộng.
Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, tài sản mã hóa hay khởi nghiệp cũng khiến các ngân hàng phải gia tăng cạnh tranh trong huy động vốn.
Số liệu 6 tháng đầu năm từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh áp lực thanh khoản và nhu cầu huy động vốn phục vụ cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao.
Tuy nhiên, theo ông Lực, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ cùng các giải pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước và nỗ lực từ các ngân hàng thương mại, mặt bằng lãi suất đã cơ bản được giữ ổn định.
Dự báo thời gian tới, ông cho rằng lãi suất khó tăng thêm nhưng cũng rất khó quay trở lại vùng thấp như trước đây. Nếu có điều chỉnh giảm, mức giảm chủ yếu sẽ xuất hiện ở một số phân khúc, dự án ưu tiên hoặc nhóm khách hàng có chất lượng tín dụng tốt.
Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Ảnh: Internet
Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực bác bỏ quan điểm cho rằng thị trường bất động sản đang thiếu vốn.
Theo ông, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 7,75%, trong khi tín dụng bất động sản tăng khoảng 7,5%, thấp hơn đôi chút so với mức tăng chung.
Hiện dư nợ tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương 25% tổng dư nợ của nền kinh tế. Với quy mô này, hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục dồn quá nhiều nguồn lực cho bất động sản mà phải phân bổ vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác nhằm bảo đảm an toàn hệ thống.
Ông cũng cho biết Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng; nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lên 40%; đồng thời loại trừ một số siêu dự án khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng để tạo thêm dư địa cấp vốn cho nền kinh tế.
Ở thị trường vốn, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 220.000 tỷ đồng. Dù áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn lớn, tình hình đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn khó khăn năm 2023.
Giá nhà quá cao và thiếu sản phẩm vừa tiền
Sự lệch pha cung cầu dẫn đến DN bất động sản có sản phẩm nhưng khó bán. Ảnh: Internet
Theo TS. Cấn Văn Lực, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở tín dụng mà ở cơ cấu sản phẩm. Ông cho biết giá nhà hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập bình quân của người dân, mức được đánh giá là rất cao so với nhiều quốc gia trên thế giới.
Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Vị chuyên gia dẫn kết quả khảo sát cho thấy mức chi hợp lý để trả cả gốc và lãi vay mua nhà chỉ nên ở khoảng 30-40% thu nhập hằng tháng. Nếu vượt quá ngưỡng 40%, rủi ro sẽ gia tăng đối với cả người mua nhà lẫn hệ thống tài chính.
Ngoài sự lệch pha cung - cầu, doanh nghiệp bất động sản còn chịu áp lực ngày càng lớn từ chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí phát triển dự án, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn hơn.
Trong bối cảnh đó, ông khuyến nghị doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và trong tương lai là xu hướng mã hóa tài sản bất động sản.
Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý cần tính toán kỹ cơ cấu nguồn vốn, cân đối hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay khi tham gia thị trường.
Đánh giá triển vọng ngắn hạn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng 6 tháng tới vẫn là giai đoạn chờ đợi, dù thị trường được kỳ vọng sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm.
Theo ông, động lực phục hồi đến từ việc lãi suất ổn định hơn, các vấn đề liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và đền bù ngày càng rõ ràng, bộ máy chính quyền các cấp vận hành thông suốt hơn, cùng với nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung.
Một trong những động lực quan trọng khác là việc Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng trên cả nước với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng.
Theo tính toán của ông Lực, nếu mỗi năm xử lý được khoảng 20% số dự án này thì gần 700.000 tỷ đồng vốn sẽ được khơi thông, qua đó tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và giá bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng trong giai đoạn phát triển mới, việc chuẩn hóa đội ngũ môi giới, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp sẽ trở thành những yêu cầu bắt buộc, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn trong dài hạn.
