Hưng Yên là tỉnh cửa ngõ phía Đông Nam của Hà Nội, nằm ở tả ngạn sông Hồng và có trục giao thông quan trọng nối các tỉnh Tây - Nam Bắc Bộ (Hà Nam, Ninh Bình, Nam Định, Thanh Hoá,...) với khu vực Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh.
Thời gian gần đây, phân khúc đất nền tại địa phương này lên cơn sốt khi liên tục xuất hiện các thông tin giá bán tăng cao, đất đấu giá nhiều lần vượt mốc 100 triệu/m2, dòng người đổ xô đi săn đất,...
Đất tỉnh đắt ngang ngửa trung tâm Thủ đô
Ngày 5/3, phiên đấu giá 41 thửa đất ở thôn Dân Tiến, huyện Khoái Châu thu hút hơn 500 người tham dự với hơn 1.100 hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Kết quả, lô trúng cao nhất (rộng 103 m2) đạt gần 158,2 triệu/m2, tức 16,3 tỷ đồng, gấp 3,2 lần khởi điểm. Với một số lô đất khác có giá trúng dao động 123 - 139 triệu/m2, người trúng phải trả 10 - 11,5 tỷ/lô. Khu đất này cách huyện Gia Lâm (Hà Nội) khoảng 25 km.
Dòng người tham gia phiên đấu giá 41 thửa đất ở thôn Dân Tiến, huyện Khoái Châu ngày 5/3. (Ảnh: Cổng TTĐT huyện Khoái Châu, TTXVN).
Trước đó vào ngày 9/2, phiên đấu giá 273 lô đất thuộc Khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi đã thu hút gần 2.000 người tham dự. Kết quả, giá trúng cao nhất đạt 120 triệu/m2.
Hay tại phiên đấu giá 50 lô đất tại thôn Hào Xuyên, xã Tân Lập, huyện Yên Mỹ vào cuối tháng 11/2024, giá trúng cao nhất đạt hơn 110 triệu/m2.
Dưới góc nhìn nhà đầu tư cá nhân, anh Duy C. (quận Thanh Xuân, Hà Nội) đánh giá: “Đất tỉnh mà giá lên tới gần 160 triệu/m2 là quá ảo. Với tầm tiền này là hoàn toàn mua được đất ở nội thành Hà Nội, có thể khai thác dòng tiền ngay”.
Với kinh nghiệm khảo sát thực tế tại thị trường Hưng Yên, anh C. cho rằng ở Khoái Châu, ngoài thông tin về Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, thể thao và sân golf cao cấp 1,5 tỷ USD do tập đoàn Trump Organization sắp đầu tư thì không có nhiều thông tin quy hoạch nổi bật hay dự án đặc sắc.
Về mặt bằng giá khu vực, đất trong dân gần khu đấu giá dao động 20 - 30 triệu/m2, đất mặt tiền tại chợ đầu mối Đông Tảo (nơi kinh doanh sầm uất) khoảng 70 - 100 triệu/m2, nhà trong khu đô thị khoảng 8 - 10 tỷ/căn. Các phổ giá này đều thấp hơn nhiều so với mức 158,2 triệu/m2 của thửa đất đấu giá (tức 16,3 tỷ) tại thôn Dân Tiến hồi đầu tháng 3.
Sang huyện Ân Thi - nơi có thửa đất đấu giá được trả 120 triệu/m2, anh C. chia sẻ thông tin quy hoạch đáng chú ý của khu vực này là khu công nghiệp Ân Thi rộng 450 ha, dự kiến được quy hoạch trên địa bàn các xã Tiền Phong, Đa Lộc, Hồng Vân và Hồ Tùng Mậu.
Tuy nhiên, phải cần thêm ít nhất 3 - 4 năm nữa để khu vực này đủ sức tụ dân. Nhìn sang Bắc Giang, tại vị trí tương đương, có khu công nghiệp đã đi vào hoạt động 4 - 5 năm mà giá đất xung quanh mới khoảng 40 - 50 triệu/m2.
“Người đi đấu giá chủ yếu là các đội nhóm đầu tư từ tỉnh khác về. Không loại trừ khả năng có những nhóm đã ôm đất xung quanh những khu vực đó. Chỉ cần 1 vài lô đất đấu giá được trả cao, mức giá mới được thị trường chấp nhận là những lô đất xung quanh mà họ ôm sẽ theo sóng tăng theo.
Trong khi đó ở phía nhà đầu tư, nhiều người đang đặt kỳ vọng quá lớn vào tiềm năng của bất động sản Hưng Yên. Tôi nghĩ giá đất đang chạy xa so với quy hoạch hạ tầng, nhà đầu tư không nên tham gia vào thị trường lúc này vì tiềm ẩn rủi ro, dễ đu đỉnh, bị đọng vốn. Nhiều thửa đất ở đây giá đã tăng gấp đôi chỉ trong vòng 1 năm qua, thị trường lên càng nóng thì xuống càng nhanh, giảm càng sâu”, anh C. nói.
Thời gian tới, phân khúc đất đấu giá Hưng Yên được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến mới khi các huyện Kim Động, Ân Thi, Phù Cừ tổ chức đấu giá hàng trăm thửa đất vào cuối tháng 3.
Đất nền Văn Giang dậy sóng
Một lô đất rộng hơn 400 m2 đang được chị H. rao bán với giá hơn 10 tỷ. Người ngày chia sẻ vị trí lô đất cách dự án của Tập đoàn Trump và Đường kết nối di sản khoảng 200 m, cách vành đai 4 khoảng 5 phút di chuyển. (Ảnh: NVCC).
Bên cạnh sức nóng từ các phiên chợ đất, giá bán nhiều thửa đất nền trong dân tại Hưng Yên cũng có xu hướng tăng nóng.
Chị H., môi giới bất động sản địa phương cho biết, tại huyện Văn Giang lúc này, nếu người mua có tài chính khoảng 2 tỷ trở xuống thì chỉ có thể tìm nguồn hàng là đất trong ngõ và nếu may mắn mới tìm được ngõ đi vừa ô tô.
“Nhiều người tưởng cầm 2 tỷ đi mua đất tỉnh là xuôi mà không phải. Đất Văn Giang giờ giá bình thường cũng khoảng 3,5 - 4 tỷ đối với những lô nhỏ dưới 100 m2, với giá 4 - 5 tỷ thì có nhiều hàng hơn.
Tôi vừa chốt bán được 1 lô đất dịch vụ, chưa có sổ ở xã Liên Nghĩa, nằm sát chân đê với giá 60 triệu/m2. Mới cuối năm ngoái, chủ đất còn rao lô này với giá 45 triệu/m2. Giờ tôi đang cố gắng gom các lô diện tích nhỏ để bán cho khách mà cũng không có nhiều hàng”, người này nói.
Cũng theo chị H., đất nền Văn Giang đang sốt nóng do có những thông tin về việc Hưng Yên sẽ sáp nhập với tỉnh Thái Bình, còn riêng huyện Văn Giang sáp nhập về TP Hà Nội do có vị trí nằm ngay cửa ngõ Thủ đô.
Cùng với đó, theo quy hoạch thì khu vực này còn có cầu Mễ Sở, cầu Ngọc Hồi, tuyến đường kết nối di sản văn hóa du lịch và phát triển kinh tế dọc sông Hồng chạy qua.
Mới đây vào ngày 8/3, CTCP Xuân Cầu Holdings đã khởi công khu đô thị 200 ha (hơn 31.000 tỷ). Ngoài ra, khu vực này vốn có một số khu đô thị lớn hiện diện như Vinhomes Ocean Park 3 hay Ecopark nên mặt bằng giá từ lâu đã nhỉnh hơn các huyện khác.
Đường kết nối di sản văn hoá du lịch và phát triển kinh tế dọc sông Hồng sắp mở qua huyện Văn Giang. (Ảnh: Hạ Vũ).
Theo chị H., đất nền Hưng Yên manh nha lên cơn sốt từ quý IV năm ngoái, bắt đầu từ Văn Giang rồi dần lan tới các huyện khác như Khoái Châu, Ân Thi hay Yên Mỹ. Do đó, người có tài chính từ 2 tỷ trở xuống rất khó đầu tư được đất ở Văn Giang lúc này, song nếu tìm xuống các huyện dưới thì vẫn còn cơ hội.
Môi giới dẫn khách đi xem đất Hưng Yên vào tối muộn. (Ảnh chụp màn hình).
“Đa phần khách của tôi toàn mua lướt, chỉ cần thấy lãi 50 - 100 triệu là họ sẵn sàng bán luôn để dồn tiền đầu tư tiếp vào thửa đất khác.
Có trường hợp mới đặt cọc, còn chưa trả đủ tiền cho chủ đất mà họ đã tìm được khách sau để thoát hàng chỉ trong khoảng chục ngày. Với một số nhà đầu tư vốn khoẻ, mua được mảnh đẹp thì họ vẫn để đó chờ tăng giá chứ không vội bán.
Chỉ trong khoảng nửa tháng trở lại đây, tôi gặp phải gần chục trường hợp đến lúc người mua muốn chốt giao dịch thì chủ đất lại “quay xe” không bán. Lý do bởi địa phương có nhiều làng nghề, người dân quen buôn bán, làm ăn nên rất nhanh nhạy thông tin.
Thấy thị trường sốt, có chủ đất hét giá mới cao hơn hàng trăm triệu đồng, có người lại muốn om hàng chờ thêm. Có khách hàng của tôi còn phải cọc tiền ngay trong đêm vì sợ đến hôm sau chủ đất không bán hoặc tăng giá”, chị H. thông tin.
Cẩn trọng bị mua đỉnh, chôn vốn
Báo Hưng Yên dẫn thông tin từ bà Lý Thị Kim Dung, Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật và nhà ở, Sở Xây dựng tỉnh cho biết: “Thông tin sáp nhập tỉnh dễ kích thích tâm lý đầu cơ, dẫn đến sốt bất động sản ảo".
Để tránh giao dịch với giá cao do sốt ảo, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ở cần theo dõi sát thông tin quy hoạch từ chính quyền địa phương. Với nhà đầu tư, nên tập trung vào các khu vực, dự án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt và công bố thông tin rõ ràng, không nên đầu tư dựa trên tin đồn.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành đang gây ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc săn đất, nhất là tại các tỉnh, thành dự kiến là trung tâm sáp nhập. Điều này tiềm ẩn rủi ro.
Chuyên gia VARS cho rằng kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn đang trong bối cảnh giá bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân.
"Những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, vốn đã bị đẩy lên quá cao.
Sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm lướt sóng cũng không ít lần thất bại khi không kịp thoát hàng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn", VARS lưu ý.
