Đất nền phía Nam sẽ tăng giá bao nhiêu sau động thái “chặn” phân lô bán nền?

Theo các chuyên gia trong ngành, việc cấm phân lô bán nền là một bước đi hợp lý, góp phần vào chiến lược phát triển bền vững của thị trường bất động sản Tp.HCM. Động thái này cũng khiến các sản phẩm đất nền trong tương lai dần hạn chế. Lợi thế dành cho các nền đất thứ cấp còn sót lại trong các dự án hiện hữu.

Mới đây, Quyết định 83 quy định việc xác định khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bà và Quyết định 100 quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất được UBND TP.HCM ban hành gây chú ý.

Quyết định 83 cấm việc các công ty khi lập dự án phân lô tách nền xong không xây dựng mà bàn giao lại cho người dân tự xây. Trong khi Quyết định 100 lại "cởi trói" cho cá nhân muốn tách thửa. Các quyết định này dự báo sẽ khiến giá đất nền phân lô phía Nam tăng nhanh.

Trong chia sẻ mới đây, ông Trần Khánh Quang, người có nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho hay, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được ưu tiên hơn vàng, chứng khoán và ngoại tệ. Trong đó, đất nền lại là kênh đầu tư dễ tiếp cận nhất. Với nhu cầu lớn, nguồn cung hạn chế và chi phí gia tăng, giá đất nền có thể tiếp tục tăng. Với sách cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại Tp.HCM và có thể đẩy giá sản phẩm bất động sản này tăng 2-5% trong các tháng tới. Trong vòng 6 tháng tới, giá đất nền có thể tăng 20-30%, thậm chí tăng 30-50% trong năm tiếp theo. Đà tăng giá này cũng sẽ kéo theo giá nhà phố và căn hộ tăng lên.

Vị này cho rằng, bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất tại Tp.HCM được điều chỉnh tăng 4-35 lần, cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường.

Cũng chia sẻ tại buổi ra mắt về bất động sản của tác giả Lê Quốc Kiên mới đây, ông Nguyễn Thái Hoà, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu của Tp.HCM nhấn mạnh, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đang đối diện với một cơn sóng lớn, chịu ảnh hưởng nhiều từ các thay đổi trong luật đất đai mới và bảng giá đất vừa ban hành. Đơn giá đất ở Tp.HCM hiện tại đã tăng gấp 4 - 35 lần đối với đất ở trên toàn thành phố.

Tuy nhiên, theo ông Hoà, đây chưa phải là đỉnh điểm, bởi từ 1/1/2026, giá đất sẽ tiếp tục tăng trên phạm vi toàn quốc. Điều này sẽ dẫn đến sự biến động mạnh mẽ trong phân khúc đất nền thổ cư.

Ông Hòa cho biết, ở quận 9 (cũ, nay là Tp. Thủ Đức, Tp.HCM), hiện có giao dịch sôi động với giá tăng 10-20% so với năm 2023, tùy khu vực. Thanh khoản tốt và giá tăng, cho thấy thị trường đang có tiềm năng trong ngắn hạn. Về dài hạn, khi các tác động của luật mới tiếp tục lan tỏa, khả năng tăng trưởng vẫn còn nhiều hứa hẹn.

Vị này cho hay, thị trường ảnh hưởng nhiều nhất là vùng ven. Trung tâm ít ảnh hưởng. Với Quyết định 83 yêu cầu chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu chưa hoàn thiện việc xây dựng. Các quy trình mới cũng yêu cầu phải đáp ứng nghĩa vụ tài chính, khiến cho giá sản phẩm tăng cao hơn theo các phương pháp định giá phổ biến.Với chi phí xây dựng và các quy định, thuế mới hiện nay, các sản phẩm từ chung cư, đất nền đến nhà phố do các chủ đầu tư lớn triển khai buộc phải tăng giá để tránh lỗ. Do đó, những lô đất của các dự án cũ từ 2-3 năm trước sẽ có lợi thế về giá trong tương lai.