Đất Thanh Oai sau đấu giá được rao bán chênh cả tỷ đồng: "Sốt" thực hay ảo?

Kết thúc phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai hôm 16/11, giá trúng cao nhất lên đến 90 triệu đồng/m2, gấp 17 lần khởi điểm và thấp nhất là hơn 45 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần.

Đáng chú ý, ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhiều lô đất đã lập tức được rao bán với mức chênh từ vài trăm đến cả tỷ đồng/lô. Cụ thể, lô góc 112 có diện tích 157,1 m2 được rao bán chênh tới 1 tỷ đồng. Nhiều lô khác cũng được rao chênh từ 100 - 200 triệu đồng/lô đến 800 triệu đồng/lô. 

Theo tìm hiểu của phóng viên, Thanh Oai là huyện ven đô, có giá đất rao bán trung bình dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. Như vậy, với kết quả trúng đấu giá như trên, mức thấp nhất vẫn cao hơn mặt bằng giá rao chung từ 13,3 - 81,2%. Giá trúng cao nhất gấp 2 - 3 lần.

Còn theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai trong quý III/2024 là 36 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở đây đã tăng hơn 63,6%.

Giá rao bán đất tại các xã lân cận Đỗ Động dao động từ 31 triệu đến 41 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Theo đó, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua cao gấp 1- 3 lần so với mặt bằng phổ biến.

Theo khảo sát, một số lô đất có vị trí đẹp, nằm ở mặt đường quốc lộ 1A, cách hồ Hoàn Kiếm 14 km cũng chỉ được rao bán từ 70 - 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vị trí 25 lô đất đấu giá ngày 16/11 ở huyện Thanh Oai cách trung tâm thành phố Hà Nội gần 30 km. Điểm hấp dẫn của những lô đất này theo các môi giới vì đây nằm gần mặt Cienco5 và QL21B.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc nhiều lô đất dù đã trúng đấu giá cao hơn thị trường nhưng vẫn được rao chênh sau đó là chiêu trò của nhóm đầu cơ và môi giới, họ "thối" giá nhằm tạo cảm giác giá trị đất đã tăng đáng kể. Giá 90 triệu đồng/m2 là mức giá của tương lai. Có khi 5 năm nữa khi hạ tầng và quy hoạch được thực hiện theo đúng lộ trình thì mới hợp lý.

Chính vì vậy, ông Hiếu cho rằng, cần nâng tiền đặt cọc trong đấu giá đất tăng lên để sàng lọc được đầu cơ, kéo dài thời gian sang tay để tránh tình trạng "lướt sóng". Những điều này có thể giúp những người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận với quỹ đất "sạch" của nhà nước với giá trị thực.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá đất đấu giá‏‏ một số nơi ‏‏cao ‏‏bất thường ‏‏như‏‏ mức khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn, một số khu vực có hạ tầng phát triển nên tạo kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư...‏

‏Ngoài ra, còn do các hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ chia sẻ, hiện tại, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nhưng nó gần như "mất công dụng". Vì vậy, nếu cơ quan chức năng không sớm vào cuộc và có hành động quyết liệt thì những phiên đấu giá đất này sẽ trở thành "sân chơi dành riêng cho môi giới". Một nghề mới có thể ra đời chính là nghề "đấu giá đất".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng khẳng định‏‏,‏‏ đất đấu giá hiện vẫn là phân khúc đắt hàng, hấp dẫn trong những tháng cuối năm 2024 và sang năm 2025. Thậm chí, sức hấp dẫn của đất đấu giá có thể kéo dài đến hết cả chu kỳ bất động sản. Bởi nguồn cung ngày càng khan, lại gặp đúng giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư cao, có thể dẫn đến sự bùng nổ.

Song ông Điệp cũng lưu ý “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn”. Khi ‏‏quyết định ‏‏trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào các yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển…của khu vực. Tránh viễn cảnh đổ vốn vào mà không rút ra được.  

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng từ 63 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. 

Tuy nhiên, sau đó có 55 lô bị bỏ cọc, bao gồm cả lô đất giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. Trong tổng số 13 lô nộp đủ tiền, lô cao nhất có giá 55 triệu đồng/m2.