Gỡ khó nguồn cung bất động sản

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội (QH) khóa XV, Chính phủ đã trình QH dự thảo nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ với phạm vi áp dụng trên toàn quốc nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án NƠTM dưới quy mô khu đô thị (dưới 20 ha). Nếu được QH thông qua, sẽ thực hiện trong thời gian 5 năm, kể từ ngày 1-1-2025.

Gỡ nút thắt nhiều dự án

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy, từ ngày 1-7-2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai. Theo đó, điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án NƠTM là đang có QSDĐ ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở.

Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 Luật Đất đai năm 2024 đã làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án NƠTM dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở. 

"Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư (NĐT) nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu dân cư cũng không thực hiện được" - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản (BĐS) đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như: đất ở, đất giao thông, đất cây xanh… Vì vậy, theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 Luật Đất đai năm 2024 khiến nhiều dự án không thể triển khai được trên thực tế. 

Dự thảo nghị quyết được xây dựng để tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án BĐS trong bối cảnh giá BĐS tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của NĐT còn khó khăn. "Cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển QSDĐ để thực hiện dự án NƠTM, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các NĐT, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về NƠTM" - Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho hay.

Theo tờ trình của Chính phủ, nghị quyết này được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh BĐS trong 4 trường hợp: Nhận QSDĐ; đang có QSDĐ; đang có QSDĐ và nhận QSDĐ; thực hiện dự án NƠTM trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. 

Về điều kiện thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ, NĐT thực hiện dự án NƠTM đối với một hoặc các loại: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với trường hợp thỏa thuận về nhận QSDĐ; đi kèm với đó là phải đáp ứng các tiêu chí cụ thể.

Nên thí điểm ở phạm vi hẹp

Bàn về vấn đề này, nhiều đại biểu (ĐB) QH cơ bản nhất trí với sự cần thiết ban hành nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án đầu tư, kinh doanh NƠTM. ĐB Trần Hoàng Ngân (đoàn TP HCM) nhìn nhận việc thí điểm chính sách này sẽ có tác động lan tỏa hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhất là tháo gỡ khó khăn trong xây dựng NƠTM, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, NĐT chủ động trong việc thực hiện các dự án NƠTM, dự án phát triển đô thị, góp phần giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân.

Nhưng cũng có không ít ý kiến băn khoăn. ĐB Đỗ Văn Yên (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng dự thảo nghị quyết đưa ra loại đất rất rộng để thí điểm là chưa phù hợp với Luật Đất đai. Ngoài ra, đã thí điểm thì nên thực hiện ở phạm vi hẹp hơn, cần tập trung thực hiện ở những tỉnh, thành phố đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân, không nên mở rộng ở phạm vi toàn quốc. 

ĐB Yên cũng đề nghị Chính phủ cần có đánh giá tác động, tránh tình trạng "lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp" hay "hợp thức hóa các sai phạm", để đưa ra quy định chặt chẽ, hợp lý, hiệu quả hơn.

Nêu quan điểm cần đánh giá lại thực trạng NƠTM hiện nay tại tất cả địa phương, ĐB Nguyễn Thị Thu Hà (đoàn Quảng Ninh) khẳng định hiện các dự án, công trình, NƠTM chưa được lấp đầy, bỏ trống, bỏ không, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý vẫn còn rất nhiều. Cung - cầu của thị trường NƠTM còn tùy thuộc từng địa phương khác nhau và "không phải địa phương nào cũng có nhu cầu". 

ĐB Hà đề nghị phải có sự đánh giá về thực trạng NƠTM hiện nay để hiểu rõ đúng cung cầu của thị trường ở các địa phương trước khi thông qua dự thảo. Chính phủ và các cơ quan liên quan phải có đánh giá kỹ lưỡng; xem xét việc thí điểm nên chọn vùng hay chọn địa phương, khu vực phù hợp và phải có địa chỉ cụ thể. 

"Việc thí điểm như dự thảo đề xuất có thể dẫn đến tình trạng hình thành các tổ chức, cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS lợi dụng việc mua bán rồi chuyển nhượng, thu gom, thu gộp đất vào, không sử dụng đất hiệu quả rồi trục lợi và biến tư liệu sản xuất thành đầu vào để chờ thực hiện dự án NƠTM" - bà Hà cảnh báo.

Trong báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng cho biết có ý kiến trong ủy ban lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận QSDĐ không phải là đất ở để làm dự án NƠTM sẽ dẫn đến sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, cũng như Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

 Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ rà soát, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) nhằm tránh tình trạng lạm dụng chính sách.