(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Chính phủ đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm.
Cụ thể, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Lý giải về đề xuất này, Chính phủ cho rằng đây là giải pháp tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại. Vì từ 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định khác Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng phải là đất ở.
"Cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở", Chính phủ nêu quan điểm.
Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.
Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
Việc thí điểm này, theo Chính phủ là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá nhà tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.
Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu giữ theo quy định hiện hành (Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024), nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải quây tôn vì không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.
Trong khi, có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.
Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển.
Các chủ đầu tư lớn có có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận. Đồng thời, cùng với chi phí liên quan đến đất tăng lên, việc phát triển các dự án khu đô thị, với hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng buộc chủ đầu tư phải giữ mức giá bán neo cao để không bị lỗ.
Giúp tăng cung cho thị trường
Cũng theo chuyên gia VARS, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường địa ốc.
Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.
Do đó, trong dài hạn, VARS cho rằng, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư.
Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn. Đồng thời tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo việc doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng.
Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào cũng đều mong muốn tham gia “cuộc chơi” tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu.
VARS cho rằng cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án quy mô lớn, từ đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư hoặc đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Bên cạnh đó là xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.
Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình.
