Thị trường bất động sản năm 2026 đang bật dậy mạnh mẽ như một "lò xo" bị nén suốt nhiều năm, với nguồn cung ồ ạt và loạt đại dự án đồng loạt ra mắt. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, cuộc chơi không còn là ai có hàng, mà là ai bán được hàng, buộc các chủ đầu tư phải tung ra những chính sách chưa từng có để cạnh tranh, giữ thanh khoản và giành khách.
Dẫn dắt cuộc chơi vẫn là Vinhomes của tỷ phú Phạm Nhật Vượng với chiến lược "kép": vừa đẩy mạnh nguồn cung, vừa triển khai các gói tài chính quy mô lớn. Nổi bật là chính sách "5 năm không lo lãi suất", với mức 3,3%/năm trong năm đầu, tối đa 7,8%/năm trong 3 năm đầu và trần 9%/năm cho 2 năm tiếp theo – một trong những gói hỗ trợ mạnh nhất thị trường, trực tiếp tháo gỡ tâm lý e ngại lãi suất của người mua.
Song song, doanh nghiệp này tiếp tục "bơm hàng" thị trường bằng việc tăng tốc triển khai các đại dự án quy mô lớn trên toàn quốc. Sau năm 2025 lập kỷ lục 13 dự án, tổng quy mô hơn 20.000 ha, bước sang 2026, Vinhomes tiếp tục gia đẩy cao nhịp độ.
Đáng chú ý là dự án Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong gần 3.000 ha, dân số dự kiến 300.000 người, vốn khoảng 6,2 tỷ USD – dự án lớn nhất từ trước đến nay tại miền Tây. Cùng thời điểm, dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế tại TP.HCM, quy mô gần 880 ha, vốn gần 59.000 tỷ đồng, cũng được tái khởi động sau gần 20 năm "đắp chiếu".
Không kém phần quyết liệt, Sunshine Group "đánh dồn dập" bằng tốc độ triển khai và cường độ khởi công. Ngay từ đầu năm, doanh nghiệp liên tiếp khởi công các dự án tại vị trí đắc địa như Noble West Lake Hanoi (Ciputra), Sunshine River Park, Sunshine Continental tại Hà Nội, đồng thời tham gia các đại đô thị quy mô lớn như Bắc Thăng Long gần 700 ha và nhiều dự án tại Hưng Yên.
Không chỉ tạo nguồn cung, Sunshine còn đổi mới cách bán hàng. Thông qua nền tảng NOBLE APP, doanh nghiệp triển khai mô hình "đặt giá", giúp người mua có thể sở hữu sản phẩm với mức thấp hơn 20–30% giá thị trường. Bên cạnh đó là chính sách hỗ trợ lãi suất 0% đến 6 tháng sau bàn giao tại Sunshine Legend City, cùng các ưu đãi chiết khấu 5–10% và hỗ trợ vay tới 70% giá trị căn hộ.
Trong khi đó, MIK Group chọn chiến lược "tổng tấn công" với quy mô lớn chưa từng có, doanh nghiệp công bố triển khai 20 dự án trọng điểm trên quỹ đất 1.400 ha, dự kiến cung cấp khoảng 171.000 căn hộ và gần 13.700 sản phẩm thấp tầng ra thị trường.
Doanh nghiệp sẽ mở rộng mạnh tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Tây Ninh, với danh mục trải dài từ khu đô thị phức hợp đến tổ hợp thương mại.
Một số dự án đáng chú ý gồm Khu đô thị Vùng Thủ đô 262 ha, KĐT phía Bắc Thủ đô 220 ha, The Park Land và Park Land giai đoạn 2 (mỗi dự án 34 ha), Emperia Ocean City 20 ha, Vũ Yên (Hải Phòng) 47 ha, Đảo Cát Bà 172 ha, Imperia Sensa Park 6 ha (Thủ Đức), Hậu Nghĩa 18 ha và Green Nestera 7 ha.
Sau thời gian trầm lắng, CenLand quay lại thị trường với hướng đi mới, "content hóa" hoạt động bán hàng. Thông qua chương trình "Săn nhà thông minh", doanh nghiệp đưa hành trình mua nhà lên nền tảng truyền hình và số, kết hợp giải pháp tài chính nhằm xây dựng hệ sinh thái giao dịch khép kín.
Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, doanh nghiệp mong muốn chia sẻ những góc nhìn từ thực tiễn thị trường, từ chính khách hàng, đi tìm đáp án cho câu hỏi làm thế để săn được nhà ưng ý với các giải pháp thông minh nhất.
Không đứng ngoài cuộc, nhiều doanh nghiệp khác cũng gia nhập cuộc đua bằng các chính sách tài chính cạnh tranh. Bcons triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất tại dự án Bcons Center City đến thời điểm bàn giao nhà và ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Trong khi Phú Đông Group đưa ra gói lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Phú Đông SkyOne.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trước áp lực lãi suất, các chủ đầu tư đã nhanh chóng tung ra loạt ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ 3–5 năm để kích cầu.
Đồng thời, xu hướng thị trường cũng thay đổi rõ rệt: người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn, trong khi các dự án nhỏ lẻ dần mất sức hút. Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn gia tăng, phản ánh sự cải thiện niềm tin thị trường.
Về giá cả, theo ông Đính hiện chưa có cơ sở để giảm sâu. Vì vậy nhà đầu tư cần giữ tâm lý thận trọng, tận dụng cơ hội trong chu kỳ mới.
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đây là giai đoạn phù hợp với người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Quyết định mua cần dựa trên tổng thể các yếu tố như vị trí, chất lượng, uy tín chủ đầu tư và năng lực tài chính, thay vì chỉ nhìn vào lãi suất ngắn hạn. Nếu chính sách vĩ mô, đặc biệt là lãi suất và tín dụng, tiếp tục ổn định, thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng trung và dài hạn.
Theo báo cáo của BHS Property, giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến làn sóng bùng nổ nguồn cung căn hộ, chủ yếu đến từ khu vực ven đô nhờ quỹ đất lớn và mức giá "dễ chịu" hơn so với nội đô.
Riêng Hà Nội dự kiến có khoảng 23.000 căn hộ mới trong năm 2026, với các dự án như Vinhomes Cao Xà Lá, Vinhomes Olympic, Lumière Plus Cổ Loa, Gamuda City – Central Residences hay Rivea Residences. Hai "ông lớn" Vinhomes và Masterise dự kiến chiếm gần một nửa nguồn cung.
Tại TP.HCM và vùng giáp ranh như Lái Thiêu, Bình Hòa, Bình Quới, thị trường cũng sôi động với các dự án như The Landmark, Khải Hoàn Imperial, Bcons Center City, Green Skyline, Sunshine Sky City hay Masterise Thanh Đa.
Đánh giá triển vọng, ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Property nhận định năm 2026 không còn là sân chơi của "lướt sóng" hay sốt ảo, mà là giai đoạn thanh lọc mạnh. Nguồn cung lớn từ các đại dự án sẽ khiến giá chững lại sau khi đạt đỉnh cuối 2025, buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng, pháp lý và giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.
