Chuyên gia: Người mua bất động sản phía Bắc "án binh bất động" chờ quy hoạch

Tại tọa đàm bất động sản do CafeF tổ chức mới đây, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing, cho biết thị trường bất động sản phía Bắc đang bước vào một "nhịp nghỉ" sau giai đoạn tăng nóng, song nhu cầu của người mua vẫn rất lớn.

Ông dẫn chứng kết quả khảo sát nhanh trên một nhóm khách hàng tương đối lớn, nhóm có nhu cầu mua bất động sản trong dưới 6 tháng chiếm 17%; từ 6 tháng đến 1 năm chiếm 41%; từ 1 - 2 năm chiếm khoảng 28%; trong khi nhóm chưa có nhu cầu chỉ khoảng 7%.

Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến mua trong vòng 6 - 12 tháng đã tăng từ khoảng 32% của cùng kỳ quý II/2025 lên 41%."Có nghĩa là lượng khách hàng đang chờ để mua bất động sản ở phía Bắc hiện nay rất lớn", ông Trung nói.

Theo ông, việc người mua chưa xuống tiền xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, giao dịch nhà ở, đặc biệt tại khu vực nội đô, đã giảm khá rõ do tâm lý thận trọng sau khi giá đất tăng mạnh trong thời gian vừa qua.

Thứ hai, người mua vẫn đang theo dõi xu hướng tiếp theo của thị trường. Đặc biệt, một trong những yếu tố quan trọng nhất là người mua đang chờ những động thái rõ ràng hơn từ Chính phủ về quy hoạch.

Ông Trung dẫn chứng theo quy hoạch, dân số Hà Nội đến năm 2035 khoảng 14 - 15 triệu người, đến năm 2045 khoảng 15 - 16 triệu người và đến năm 2065 khoảng 20 triệu người. So với quy mô dân số hiện nay khoảng gần 9 triệu người, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 4 - 5 triệu người. Nếu bình quân mỗi hộ có khoảng 3 người thì sẽ phát sinh nhu cầu về một lượng nhà ở rất lớn.

Theo ông, cùng với nhu cầu nhà ở mới sẽ là quá trình dịch chuyển dân cư, khi một bộ phận người dân rời khu vực trung tâm, người từ các tỉnh có điều kiện chuyển về mua nhà hoặc những người trước đây chưa đủ khả năng tài chính nay bắt đầu tham gia thị trường.

Về diễn biến giao dịch, ông cho biết các dự án sơ cấp tại khu vực trung tâm lõi của Hà Nội hiện vẫn ghi nhận sức hấp thụ tương đối tốt, trong khi các khu vực vùng ven đang chậm hơn. Năm ngoái tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án vào khoảng trên 80%, còn năm nay chỉ khoảng 50%.

Tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc người mua chờ quy hoạch xuất phát từ định hướng phát triển mới của Hà Nội. Trước đây, dòng người và dòng tiền chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm, dẫn đến quá tải, chất lượng sống giảm và hiệu quả khai thác bất động sản không còn như trước.

Vì vậy, quy hoạch mới định hướng mở rộng không gian phát triển, hình thành nhiều cực tăng trưởng thay vì chỉ tập trung vào một trung tâm. Đồng thời, Hà Nội cũng sẽ hình thành Vùng Thủ đô, kết nối với các tỉnh xung quanh. Sự phát triển sẽ lan tỏa sang các địa phương lân cận, tạo thành một vùng tăng trưởng rộng lớn.

Khi đó, người dân sẽ đặt câu hỏi: Tại sao phải ở khu vực trung tâm quá chật chội, giá bất động sản rất cao nhưng hiệu quả kinh doanh không còn tương xứng, ngày nào cũng phải chịu cảnh ùn tắc, khói bụi, trong khi có thể chuyển sang những khu vực khác có điều kiện sống tốt hơn?

"Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, phát triển các cực tăng trưởng mới thì sẽ kéo theo dòng người, việc làm và đầu tư. Chính các cực tăng trưởng mới sẽ mang lại môi trường sống tốt hơn, cơ hội kinh doanh tốt hơn và giá trị bất động sản cao hơn. 

Để Việt Nam đạt được mục tiêu phát triển như lãnh đạo Trung ương đã đặt ra, tức là tăng trưởng cao đến năm 2030 và xa hơn nữa là duy trì mức tăng trưởng hai con số thì việc hình thành các cực tăng trưởng là yêu cầu bắt buộc", TS. Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo quy hoạch, Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2030 thu nhập bình quân đầu người sẽ tăng gấp đôi lên 14.000 USD/người/năm, so với hiện nay khoảng 7.000 USD/người/năm. Xa hơn đến năm 2065, mục tiêu khoảng 100.000 USD/người/năm.

"Điều đó đồng nghĩa với việc người dân Hà Nội sẽ trở thành nhóm dân cư có mức sống rất cao. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẽ lựa chọn những nơi có điều kiện sống tốt hơn để ổn định cuộc sống, phát triển sự nghiệp và nâng cao chất lượng cuộc sống. Đó cũng chính là xu hướng của thị trường trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.