CBRE: Căn hộ vùng ven TP HCM sẽ kém hấp dẫn nếu giá vượt 70 triệu một m2

Chuyên gia cho rằng sức hấp dẫn của căn hộ vùng ven TP HCM sẽ suy giảm khi giá bán vượt mốc 70 triệu đồng mỗi m2, người mua theo đó cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng khoảng 65-70 triệu đồng mỗi m2 sẽ là ngưỡng giá quan trọng của thị trường căn hộ vùng ven TP HCM. Khi vượt qua mốc này, lợi thế lớn nhất của các khu vực giáp ranh là giá thấp hơn nội đô sẽ dần thu hẹp, kéo theo sức mua giảm tốc.

"Qua mốc 70 triệu đồng mỗi m2, nhà vùng ven sẽ bắt đầu khó bán hơn", ông Kiệt nhận định.

Theo ông, vài năm gần đây, căn hộ vùng ven hưởng lợi lớn nhờ khoảng chênh lệch giá so với TP HCM. Trong khi giá căn hộ tại khu trung tâm và cận trung tâm phổ biến 85-100 triệu đồng mỗi m2, nhiều dự án tại Bình Dương cũ trước đây chỉ dao động 40-50 triệu đồng mỗi m2, thậm chí thấp hơn.

Khoảng chênh này giúp thị trường thu hút mạnh nhóm khách mua ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ có ngân sách hạn chế. Nhiều người chọn đánh đổi quãng đường di chuyển để mua nhà với chi phí thấp hơn nội đô.

Tuy nhiên, khi giá căn hộ vùng ven tăng lên quanh mức 65-70 triệu đồng mỗi m2, người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn. Lúc này, bài toán không chỉ giá bán mà là sự đánh đổi giữa nhiều yếu tố. Người mua sẽ so sánh giữa căn hộ mới ở xa trung tâm và căn hộ cũ tại TP HCM nhưng thuận tiện hơn cho công việc, trường học, bệnh viện và sinh hoạt hằng ngày.

Khoảng cách di chuyển trở thành áp lực lớn khi nhiều gia đình làm việc tại trung tâm TP HCM phải mất hơn một giờ cho mỗi chiều đi về nếu kẹt xe, kéo theo chi phí đi lại và sinh hoạt tăng, làm giảm sức hấp dẫn của nhà vùng ven.

Ông Kiệt cho rằng nếu hạ tầng kết nối không cải thiện, nhất là các tuyến giao thông liên vùng và vận tải công cộng, sức hút của nhiều dự án vùng ven sẽ giảm dần khi giá tiến sát ngưỡng trên 70 triệu đồng mỗi m2.

Thực tế, mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP HCM đang tiến rất gần ngưỡng mà CBRE đưa ra. Số liệu từ đơn vị này cho thấy, quý I, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM (sau sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) đạt khoảng 71 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm thuế, phí, tăng 11% theo năm và 4,4% so với quý trước.

Nhiều dự án mở bán gần đây tại các khu vực giáp ranh TP HCM ghi nhận mức tăng giá 15-20% chỉ sau một đến hai năm. Không ít dự án mới hiện chào bán quanh mức trên dưới 70 triệu đồng mỗi m2.

Báo cáo của OneHousing cũng ghi nhận trong quý vừa qua, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực vùng ven thành phố đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng mỗi m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam cho biết mặt bằng giá mở bán mới tại khu vực này hiện dao động mạnh, với mức cao nhất gần chạm ngưỡng 80 triệu đồng mỗi m2, chưa gồm thuế phí.

Theo CBRE, áp lực này đặc biệt rõ với nhóm khách mua ở thực, lực lượng chiếm tỷ trọng lớn tại vùng ven TP HCM. Với căn hộ diện tích khoảng 55-70 m2, mức giá 70 triệu đồng mỗi m2 đồng nghĩa tổng giá trị tài sản có thể lên tới 4-5 tỷ đồng, vượt đáng kể khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận xét, nếu một cặp vợ chồng trẻ có tổng thu nhập khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng, nếu mua căn hộ giá 4-5 tỷ đồng vay ngân hàng dài hạn, sẽ phải dành tỷ lệ lớn thu nhập (từ 25-30 triệu đồng mỗi tháng) cho chi phí trả nợ. Điều này dễ khiến quyết định mua nhà trở nên dè dặt hơn so với giai đoạn giá còn thấp.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng không phải khu vực nào cũng chịu tác động giống nhau. Những dự án có chất lượng tốt, nằm sát nội thành TP HCM, gần các trục giao thông lớn hoặc hưởng lợi từ metro, vành đai hay các tuyến kết nối liên vùng vẫn có lợi thế cạnh tranh đáng kể.

Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, thời gian di chuyển dài sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc thu hút người mua ở thực khi lợi thế về giá không còn quá khác biệt so với nội đô. "Lúc khoảng cách giá không còn lớn như trước, người mua sẽ tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền", ông Kiệt nói.

Ở góc nhìn khác, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng giá bán tăng nhanh theo làn sóng "cao cấp hóa" nhà đất vùng ven có thể tạo ra rủi ro về thanh khoản. Theo bà Hương, nguồn cung mới tại nhiều địa bàn vùng ven đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi lực cầu chủ đạo tại các thị trường này vẫn là nhóm khách hàng trung lưu và người mua ở thực.

Hiện Việt Nam có khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu và con số này được dự báo có thể tăng lên khoảng 50 triệu người trong vài năm tới. Tuy nhiên, nhóm khách hàng này chủ yếu tìm kiếm các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, phù hợp khả năng tài chính và nhu cầu an cư thực tế.

Do đó, nếu nguồn cung cao cấp tiếp tục tăng nhanh trong khi nhu cầu thực không theo kịp, thị trường có thể đối mặt nguy cơ mất cân đối cung - cầu, đặc biệt tại những khu vực giá bán đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng hấp thụ thực tế.

Đối với người mua ở thực, chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên các dự án có kết nối thuận tiện với TP HCM và các trung tâm việc làm, đồng thời xem xét kỹ pháp lý, tiến độ dự án và năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Giá bán cũng cần được đánh giá trong tương quan với vị trí và chất lượng sản phẩm, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng.

"Với nhà đầu tư thì cần đánh giá thêm nhu cầu thuê thực tế và khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh lãi suất còn biến động", một chuyên gia nói.