Chung cư cao cấp, siêu sang hầu hết là tự phong
Ủy ban Pháp luật vừa báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.
Dự án chung cư tại Khu đô thị Ngoại giao đoàn (Hà Nội) gắn mác chung cư cao cấp đang bán với giá lên tới 80 triệu đồng/m2.
Về phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư, theo quy định tại Điều 98 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Đồng thời, giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư.
Ủy ban Pháp luật cho biết, qua giám sát cho thấy, tại các tỉnh, thành phố thuộc phạm vi, đối tượng giám sát chuyên đề đều không có trường hợp phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.
Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng thì tính đến ngày 30/11/2022, trong cả nước chỉ có 7 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (3 nhà chung cư), Hà Tĩnh (3 nhà chung cư), An Giang (1 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.
Chủ đầu tư "chây ì" bàn giao quỹ bảo trì
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo 02 giai đoạn cụ thể. Một là, trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có nhiệm vụ thu và quản lý kinh phí bảo trì này. Hai là, sau khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì chủ đầu tư phải chuyển giao khoản kinh phí bảo trì này cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng theo quy định.
Chung cư Phương Đông Green Park (số 1 Trần Thủ Độ, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đỏ rực băng rôn yêu cầu chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, bàn giao quỹ bảo trì 2%.
Qua giám sát, Ủy ban Pháp luật cho thấy, thực trạng quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có những tồn tại như: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị; Chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; Chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác; Chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.
Ngoài ra, việc thu kinh phí vận hành chưa có quy định cụ thể về xác định khung giá, do đó các chủ đầu tư tự đề ra định mức riêng nên có sự chênh lệch về phí quản lý vận hành ở các chung cư; Chủ đầu tư mở nhiều tài khoản cùng lúc để nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ và không ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư ký với khách hàng về thông tin của tài khoản kinh phí bảo trì.
Cùng với đó là chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp không nộp kinh phí quản lý vận hành chung cư; quy định về các hạng mục công việc được sử dụng từ nguồn kinh phí bảo trì còn chưa cụ thể, chưa có hướng dẫn về nộp thêm kinh phí bảo trì sau khi sử dụng hết nguồn kinh phí bảo trì 2%...
Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định theo hướng luật hóa hành vi không đóng kinh phí bảo trì của chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư thành hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở, làm cơ sở để Chính phủ ban hành quy định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành đối với hành vi này. Xác định rõ thời điểm tính giá để đóng kinh phí bảo trì 2% của chủ đầu tư.
