Giá nhà vẫn tăng mạnh dù thị trường ảm đạm
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm, lên 3.596 căn (trong 6 tháng năm 2023). Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019.
Tốc độ tăng giá nhà đang bỏ xa so với mức tăng thu nhập của người dân.
Trong khi đó, báo cáo về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng đến hết quý II/2023 cho thấy, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Thị trường ảm đạm vậy nhưng giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đánh giá là vẫn có những khu vực tăng cao. Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như không có và cũng không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát thì trong quý II giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so với quý trước.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt làm các căn hộ giá rẻ, bình dân khiến giá tăng cao, cộng với đó là việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất… tác động cộng dồn vào giá chung cư. “Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản có công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung sẽ không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ có thể vẫn còn ở mức cao, có thể còn tăng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Giá nhà ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, theo khảo sát, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn sẽ duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư vẫn tăng, cùng với đó là tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hoá cao. Dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung nhà ở tương lai chỉ bao gồm 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt là khoảng hơn 70 nghìn nhà ở.
“Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm. Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái ở sẽ lâu và khó khăn hơn”, bà Hằng cho biết.
Giá trị thực của bất động sản Việt Nam đang ở đâu, khi thu nhập của đại đa số người dân không cải thiện nhiều trong vài năm qua? Đây là câu hỏi được TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng đặt ra trước thực tế giá nhà đang quá cao và liên tục có xu hướng tăng. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, có một thực tế hiện nay là người có nhà, đất thì hét giá trên trời, người mua ái ngại, cuối cùng cung - cầu khó gặp nhau. Việc giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân mang đến nguy cơ trong tương lai.
“Một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội thì còn dư lại khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh có giá bán như vậy”, TS Lê Xuân Nghĩa phân tích.
Giải pháp nào để người dân có thể tiếp cận được nhà ở, vấn đề này cũng đã được đề cập đến rất nhiều. Một trong những giải pháp được các chuyên gia, cũng như cơ quan quản lý nhà nước nhắc đến là phải tăng nguồn cung. Tuy vậy, vướng mắc về pháp lý khiến trong suốt một thời gian dài vừa qua, rất ít dự án được cấp phép. Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang tập trung để giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc này để tăng nguồn cung cho thị trường. Bộ đang đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ, Quốc hội, trong đó chỉ rõ các điều khoản của quy định, văn bản là nguyên nhân của các vướng mắc gửi về để tổng hợp, báo cáo theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ. Cùng với đó, Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở…
“Một vấn đề cấp bách nữa là đề nghị các địa phương khẩn trương, quyết liệt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, theo đó giám sát việc triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm đảm bảo mục tiêu đã đề ra”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết.
