Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu chỉ kiểm soát số tiền đặt cọc mà chưa quy định rõ mức phạt và tổng nghĩa vụ phát sinh khi vi phạm, khách hàng vẫn có thể đối mặt với những khoản thiệt hại lớn. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.
- Khoản 5, Điều 18 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ông đánh giá thế nào về quy định này?
- Đây là quy định cần thiết nhằm tăng cường bảo vệ người mua, thuê mua bất động sản và hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Việc giới hạn mức đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua giúp giảm số tiền mà khách hàng phải bỏ ra ngay từ đầu, qua đó hạn chế rủi ro tài chính nếu dự án có vấn đề hoặc giao dịch không thể tiếp tục.
Đáng chú ý, dự thảo còn yêu cầu khoản tiền đặt cọc được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua. Đây là những điểm rất quan trọng để tăng tính minh bạch của giao dịch.
Tuy nhiên, theo tôi, để quy định này phát huy đầy đủ hiệu quả, cần nhìn nhận vấn đề đặt cọc không chỉ ở mức tiền được thu mà còn ở cách xử lý khi một trong các bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Nếu chỉ quy định giới hạn mức đặt cọc nhưng không kiểm soát nghĩa vụ tài chính phát sinh khi vi phạm thì vẫn có thể xuất hiện sự mất cân bằng quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Chưa có quy định chi tiết về việc đặt cọc trong hợp đồng mua bán bất động sản. Ảnh PV
- Hiện chưa có quy định cụ thể về tổng mức phạt cọc trong trường hợp này. Điều đó có thể tạo ra những rủi ro gì, thưa ông?
- Khoảng trống này cần được nghiên cứu kỹ. Một số chủ đầu tư có thể thu tiền đặt cọc đúng giới hạn 5%, nhưng trong thỏa thuận lại đưa ra mức phạt tương đối cao, nếu khách hàng không tiếp tục ký hợp đồng. Khi đó, về hình thức, giao dịch vẫn tuân thủ giới hạn tiền đặt cọc, nhưng về bản chất, nghĩa vụ tài chính của khách hàng có thể lớn hơn đáng kể.
Chẳng hạn, nếu khoản đặt cọc là 5% giá trị bất động sản, nhưng khi vi phạm, khách hàng phải chịu thêm nhiều khoản phạt, bồi thường hoặc các nghĩa vụ tài chính khác thì tổng thiệt hại thực tế có thể vượt xa khoản tiền đặt cọc ban đầu. Điều này dễ tạo ra sự bất cân xứng trong quan hệ giao dịch.
Đặc biệt, người mua nhà thường là bên có vị thế yếu hơn về thông tin và khả năng đàm phán. Trong khi đó, chủ đầu tư có đội ngũ pháp lý, kinh nghiệm giao dịch và khả năng xây dựng hợp đồng. Nếu pháp luật không đặt ra giới hạn hợp lý, các điều khoản về phạt cọc có thể được thiết kế theo hướng bất lợi cho khách hàng.
- Có ý kiến cho rằng, nếu siết mức phạt cọc thì có thể làm giảm tính ràng buộc của thỏa thuận đặt cọc. Ông nghĩ sao về điều này?
- Tôi cho rằng cần phân biệt giữa việc kiểm soát mức phạt và việc làm mất tính ràng buộc của đặt cọc. Hai vấn đề này không giống nhau. Đặt cọc phải có tính ràng buộc, bởi nếu bên mua hoặc bên bán có thể tùy ý rút khỏi giao dịch mà không chịu trách nhiệm thì công cụ này sẽ mất ý nghĩa. Tuy nhiên, tính ràng buộc không đồng nghĩa với việc cho phép một bên áp dụng mức phạt không giới hạn.
Pháp luật cần tạo ra một “ngưỡng” hợp lý để vừa bảo đảm tính nghiêm minh của cam kết, vừa ngăn ngừa việc lạm dụng. Khi khách hàng vi phạm, chủ đầu tư vẫn được quyền xử lý tiền đặt cọc và yêu cầu trách nhiệm theo quy định nhưng tổng nghĩa vụ phát sinh cần có giới hạn rõ ràng, tương xứng với mức độ vi phạm và thiệt hại thực tế.
Cần siết chặt việc kiểm soát hoạt động đặt cọc mua bán bất động sản. Ảnh PV
- Vậy, theo ông, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên bổ sung quy định theo hướng nào?
- Tôi đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định về tổng mức phạt cọc hoặc tổng nghĩa vụ tài chính phát sinh do vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Có thể quy định một tỷ lệ tối đa so với giá trị khoản đặt cọc hoặc giá trị giao dịch, tùy tính chất của từng loại bất động sản.
Một hướng khác là dẫn chiếu rõ việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự về đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, với hoạt động kinh doanh bất động sản, tôi cho rằng cần có quy định mang tính đặc thù hơn, bởi đây là lĩnh vực có giá trị giao dịch rất lớn và liên quan trực tiếp đến quyền lợi của đông đảo người dân.
Điều quan trọng là phải kiểm soát tổng nghĩa vụ chứ không chỉ kiểm soát một khoản phạt riêng lẻ. Nếu chỉ quy định mức phạt nhưng cho phép phát sinh thêm nhiều loại phí, bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính khác thì giới hạn đó không còn nhiều ý nghĩa.
- Ông có khuyến nghị gì để hạn chế tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc trong thời gian tới?
- Trước hết, người mua không nên chỉ quan tâm đến mức tiền đặt cọc mà phải đọc kỹ toàn bộ thỏa thuận. Cần kiểm tra tình trạng pháp lý và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trước khi chuyển tiền. Đây cũng chính là tinh thần của quy định mới khi yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc sau khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Về phía doanh nghiệp, cần xây dựng hợp đồng theo hướng minh bạch, cân bằng quyền lợi và hạn chế tối đa các điều khoản có thể dẫn tới tranh chấp. Cơ quan quản lý cũng cần có hướng dẫn cụ thể về mức phạt, bồi thường và tổng nghĩa vụ tài chính trong trường hợp vi phạm.
Về lâu dài, pháp luật cần hướng tới nguyên tắc: Đặt cọc phải đủ sức ràng buộc giao dịch nhưng không được trở thành công cụ tạo ra nghĩa vụ tài chính quá mức đối với bên yếu thế. Nếu làm được điều này, quy định giới hạn đặt cọc 5% sẽ không chỉ có ý nghĩa về mặt con số, mà thực sự trở thành cơ chế bảo vệ người mua, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.
- Trân trọng cảm ơn ông!
