(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).
Bỏ tiền mua một căn hộ diện tích 85 m2 tại khu Tây Hà Nội với giá hơn 5 tỷ đồng vào giữa năm 2023, anh Nghĩa tính toán sẽ cho thuê được 12 - 13 triệu/tháng, mỗi năm thu về khoảng 144 - 156 triệu đồng. Sau hơn một năm kể từ ngày mua, căn hộ của anh Nghĩa tăng giá khoảng 30%, chưa kể lợi nhuận từ việc cho thuê, khiến anh tạm hài lòng với quyết định của mình.
Tuy nhiên, đến nay cả thanh khoản và giá chung cư đều chững lại, giá thuê cũng khó điều chỉnh tăng thêm, trong khi tỷ suất lợi nhuận về còn 3,1%/năm (tính trên giá bán căn hộ hiện tại), thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm.
“Chưa kể các khoản chi phí như sửa chữa lại nhà, nội thất hỏng, những tháng trống khách thuê,… lợi nhuận cho thuê thực tế còn thấp hơn. Cũng không biết sau đợt tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua, chung cư có còn nổi sóng nữa không. Vợ chồng tôi đang bàn bạc về việc rao bán căn hộ để chuyển sang kênh đầu tư khác”, người này chia sẻ.
Cho thuê chung cư có thể tạo ra dòng tiền ổn định, tuy nhiên tỷ suất sinh lời hiện ở mức kém hấp dẫn, thấp hơn gửi tiết kiệm. Thực tế này diễn ra trong bối cảnh giá căn hộ liên tục lập đỉnh trong khoảng ba năm vừa qua.
Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết mặt bằng giá chung cư tăng mạnh trong ba năm gần đây được tác động một phần bởi kỳ vọng tăng giá của người mua, cùng với đó là ảnh hưởng bởi những dự án mới. Chẳng hạn một dự án mới công bố mức giá bán hơn 100 triệu đồng/m2 (do chi phí đầu vào cao) vô tình kéo mặt bằng giá tại các dự án ở khu vực xung quanh tăng lên.
“Mặt bằng giá chung cư đã tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, trong khi giá thuê căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng rất ít, thậm chí là đi ngang. Điều này phản ánh một phần khó khăn của nhóm người đi thuê trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Giá căn hộ tăng nhanh trong khi giá thuê tăng chậm dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi về mức thấp. Ba năm trước, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP HCM khoảng 4 - 4,5%, nhưng hiện tại giảm còn khoảng 2,8 - 3,1%”, ông Tuấn cho hay.
Giữ hay bán chung cư khi thị trường đang điều chỉnh?
Cũng theo chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận thấp không phải yếu tố duy nhất quyết định việc một người bỏ tiền ra mua chung cư để đầu tư. Bởi khả năng sinh lời từ việc cho thuê căn hộ không phải là mục tiêu nhiều chủ nhà hướng tới, một phần cho thuê chỉ là bù đắp dòng tiền, phần còn lại chủ yếu người mua kỳ vọng tài sản sẽ tăng giá trong tương lai.
“Đó là lý do vì sao nhiều dự án sơ cấp vẫn tăng giá trong khi giá thuê không tăng, tỷ suất lợi nhuận giảm mà vẫn có người mua”, vị này chỉ ra.
Ông Tuấn cho hay, nếu như một căn hộ (đã khai thác từ lâu), trong khoảng 2 - 3 năm vừa qua không tăng giá hoặc tăng giá rất ít, nhà đầu tư nên bán nếu lợi nhuận thu về không như kỳ vọng. Số tiền bán được có thể dùng gửi tiết kiệm một phần, một phần để mua một bất động sản sơ cấp ở khu vực xa trung tâm (giao thông kết nối thuận lợi) với mức giá vừa phải.
Còn nếu căn hộ nằm ở một trục đường tốt, có tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch hạ tầng,… thì nhà đầu tư chưa nên bán để chuyển sang kênh đầu tư khác, bởi cả thị trường chung cư Hà Nội và TP HCM đang trong giai đoạn điều chỉnh rất mạnh so với trước đây.
“Thị trường đang trong giai đoạn suy giảm, nếu đang giữ một sản phẩm tốt thì nhà đầu tư chưa nên bán, bởi có một thực tế là có những sản phẩm phải chờ đến hai năm sau mới tăng giá”, vị này khuyến nghị.
Chuyên gia phân tích thêm, không có một loại tài sản nào tăng giá mãi mãi. Với phân khúc chung cư cũng vậy, sau một thời gian tăng giá sẽ có giai đoạn để điều chỉnh.
“Chung cư Hà Nội đã tăng gấp đôi trong ba năm vừa qua, bây giờ điều chỉnh 20 - 25% là chuyện rất bình thường. Tương tự, thị trường TP HCM tăng khoảng 20 - 30% bây giờ điều chỉnh 5 - 7% là chuyện rất bình thường.
Chu kỳ đầu tư của một loại hình đầu tư sẽ có giai đoạn điều chỉnh và thời gian điều chỉnh 2 - 3 năm là chuyện rất bình thường. Thị trường Hà Nội có thể sẽ có một chu kỳ điều chỉnh dài hơi hơn TP HCM.
Bởi trong ngắn hạn, kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt là rất khó, trong khi đó định hướng của Chính phủ hiện nay là tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Tuấn nhìn nhận.
Trong ngắn hạn, ông dự báo thị trường chung cư vẫn sẽ tiếp tục điều chỉnh và chưa thể phục hồi nhanh thành một chu kỳ mới như kỳ vọng của một nhóm nhà đầu tư.
