Theo đánh giá của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, sau khoảng thời gian dài áp dụng khung giá đất thì đến nay đã có nhiều thông tin, dữ liệu hơn, đủ năng lực và điều kiện định giá hơn. Do vậy, dự thảo lần này bỏ khung giá và áp dụng bảng giá đất xác định hàng năm, qua đó giải quyết được những bất cập hiện nay là khung giá và giá thị trường chênh nhau quá lớn.
Ông Lê Gia Chinh, Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, cho rằng nếu quy định và tổ chức thực hiện được bảng giá đất định kỳ hàng năm thì rất tốt. Tuy nhiên, cần xem xét đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng có ảnh hưởng nhiều hay ít đến biến động giá đất. Đồng thời, cân nhắc đến tính khả thi của quy định này.
Chuyên gia dẫn chứng, đối với các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn, kém phát triển thì giá đất ít biến động hơn, không nhất thiết phải quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm mà quy định này chỉ phù hợp cho các khu vực đô thị, khu vực phát triển nhanh.
Bên cạnh đó, việc xây dựng bảng giá đất tốn khá nhiều thời gian, nhất là thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định nên việc thực hiện hàng năm sẽ có tính khả thi thấp.
Vì vậy, chuyên gia cho rằng cần cân nhắc quy định mở hơn như xây dựng bảng giá đất 1-3 năm và giao cho các địa phương tự quyết định với những căn cứ được quy định cụ thể.
(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng đưa ra đánh giá việc bỏ khung giá đất là đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Bởi theo quy định của luật hiện hành, người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đây cũng là nguyên nhân chính nảy sinh nhiều đơn thư, khiếu nại như thời gian qua.
“Bỏ khung giá đất để người dân tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, nhà nước thu được thuế và cũng là để phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra, bỏ khung giá đất liệu doanh nghiệp, các cấp chính quyền còn động lực để phát triển?”, ông Nguyễn Thế Điệp đặt vấn đề và cho rằng đây là câu hỏi lớn cần phải được trả lời thích đáng.
“Tôi nghĩ rằng chúng ta vẫn phải dùng cơ chế chính sách để tạo động lực phát triển chứ không thể để có lợi cho người dân, nhà nước thu được thuế nhưng doanh nghiệp không phát triển được. Ở góc độ chuyên môn, tôi thấy doanh nghiệp đang rất loay hoay khi bỏ khung giá đất”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.
Theo quan điểm của Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, để giải quyết vấn đề này có thể áp dụng thu thuế sau hoặc có cơ chế để doanh nghiệp, các cấp chính quyền địa phương tiếp tục có động lực phát phiển, lôi kéo dự án về địa phương mình.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC, nhìn nhận việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn. Do vậy, cần phải hài hòa giữa ba bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
"Khi thu hồi đất đai, khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước, đặc biệt ở những khu vực đất đai bị thu hồi liên quan đến vấn đề mồ mả, tôn giáo. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình chây ỳ không bàn giao mặt bằng để nhận được mức đền bù cao hơn qua nhiều năm", đại diện UDIC chia sẻ một số khó khăn thực tế trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng.
Ông Lê Gia Chinh chia sẻ thêm, nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường là bảo đảm sự công bằng, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Giá đất phổ biến trên thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
“Việc định giá đất phải được thực hiện theo phương pháp khoa học, khách quan, dựa trên các dữ liệu, cơ sở dữ liệu được thu thập đầy đủ, đặc biệt là các dữ liệu về thị trường giao dịch thực tế. Cần hướng tới hiện đại hóa công tác định giá đất dựa trên một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ”, ông Lê Gia Chinh nói.
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Dự thảo nêu rõ, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm.
Bảng giá đất được áp dụng cho 11 trường hợp:
1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
2. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
3. Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng;
4. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
5. Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;
6. Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
7. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
8. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
9. Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
10. Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
11. Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không.
