Nhà đầu tư cần tài sản vận hành được, không chỉ mặt tiền đẹp
Với nhà đầu tư bất động sản thương mại, nỗi lo lớn nhất sau khi xuống tiền là “mua xong để đó”. Một căn nhà phố dù vị trí đẹp nhưng thiếu dòng khách, thiếu khách thuê hoặc phụ thuộc quá nhiều vào khách vãng lai vẫn có thể trở thành gánh nặng tài chính.
Không phải cứ có mặt bằng là cho thuê tốt, không phải cứ có mặt tiền là tạo được dòng tiền. Lợi thế chỉ thuộc về những mặt bằng thương mại nằm trong khu đô thị có cư dân hiện hữu, dòng khách thường xuyên, điểm đến rõ nét và đơn vị vận hành đủ năng lực.
Ông Nguyễn Đình Hà, môi giới chuyên phân phối bất động sản thương mại tại Hà Nội, cho biết nhà đầu tư hiện thực tế hơn trước: “Trước đây khách thường hỏi căn nào đẹp, mặt tiền bao nhiêu mét. Bây giờ họ hỏi: khu này có bao nhiêu cư dân, khách thuê là ai, giá thuê kỳ vọng thế nào và bao lâu có thể lấp đầy”.
Đây là lý do Vincom Collection được chú ý ngay từ thời điểm ra mắt. Khác với một dãy nhà phố đơn lẻ phải tự tìm khách thuê và tự kéo khách, Vincom Collection được phát triển như mô hình khu phố thương mại nằm trong lõi các đại đô thị và điểm đến lớn.
Theo kế hoạch, mô hình này sẽ phát triển quỹ đất thương mại gần 300ha, hiện diện tại các cực tăng trưởng mới như Ocean City, Vinhomes Global Gate, Vinhomes The Gallery tại Hà Nội, Vinhomes Green Paradise (TP.HCM) và Vinpearl Harbour (Khánh Hòa). Quy mô này cho thấy Vincom Collection không phải một dự án riêng lẻ, mà là hệ thống phố thương mại gắn với các trung tâm cư trú, du lịch, giải trí và giao thương mới.
Nhờ đó, các mặt bằng có cơ hội tiếp cận nhiều lớp khách hàng cùng lúc, như cư dân nội khu, khách tham quan, khách sự kiện, người làm việc và nhóm khách sử dụng dịch vụ hằng ngày. Bên cạnh đó, hệ thống quảng trường, phố đi bộ, công viên, không gian văn hóa và chuỗi sự kiện giúp tăng lưu lượng khách, kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng khả năng chi tiêu.
Bệ đỡ vận hành từ Vincom Retail cũng là yếu tố quan trọng. Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống Vincom Retail đạt 88,9%, tăng 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ; các thương hiệu mới chiếm gần 1/3 tổng diện tích cho thuê mới. Đây là chỉ dấu cho thấy hệ thống luôn có sức hút và giá trị vững bền với các thương hiệu trên thị trường.
Trường hợp Vincom Collection Bazaar tại Vinhomes Global Gate (Hà Nội) cho thấy rõ lợi thế dòng khách từ hạ tầng và điểm đến. Khu thương mại nằm liền kề Trung tâm Triển lãm Việt Nam, đón đầu nguồn khách MICE, hội nghị, triển lãm và sự kiện quy mô lớn; đồng thời hưởng lợi từ kết nối liên vùng với Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh và các trung tâm du lịch phía Bắc.
Từ năm 2028, khi kết nối giữa Hà Nội - Quảng Ninh chỉ còn 23 phút di chuyển nhờ tuyến đường sắt tốc độ cao, dòng cư dân Hạ Long, khách du lịch, khách nghỉ dưỡng từ vịnh di sản sẽ dịch chuyển mạnh hơn về Vincom Collection Bazaar.
Với bất động sản thương mại, càng nhiều nguồn khách được tạo ra từ cư dân, khách tham quan, khách sự kiện, khách du lịch và hạ tầng kết nối, xác suất lấp đầy mặt bằng, giữ giá thuê và cải thiện hiệu quả kinh doanh càng lớn.
Vincom Collection đón biên độ tăng giá lớn từ hạ tầng và cư dân
Nếu phần “vận hành” tạo ra dòng tiền hiện tại, thì hạ tầng, quy hoạch và độ khan hiếm của quỹ đất thương mại là nền tảng cho tăng giá dài hạn của Vincom Collection.
Theo Savills Việt Nam, các shop muốn khai thác hiệu quả và tăng giá cần gắn với mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Với Vincom Collection, các yếu tố này không chỉ hỗ trợ khả năng cho thuê, mà còn tạo cơ sở để mặt bằng thương mại được định giá lại khi khu đô thị hoàn thiện hơn.
Yếu tố khan hiếm cũng củng cố giá trị dài hạn. Quỹ đất dành cho các khu phố thương mại trung tâm, nằm trong lõi đại đô thị, gắn với hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân quy mô lớn là hữu hạn. Khi đô thị bước vào giai đoạn vận hành ổn định, giá thuê có cơ sở cải thiện, từ đó tạo nền tảng cho giá chuyển nhượng của shophouse Vincom Collection tăng theo.
Bên cạnh đó, chính sách “khóa trần” lãi suất từ 0-6%/năm kéo dài tới 5 năm tại các dự án của Vinhomes giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu - khi bất động sản thương mại cần thời gian để ổn định vận hành và đi vào khai thác ổn định.
Trong chu kỳ mới, bất động sản thương mại không còn là “cuộc chơi” của những mặt bằng chờ tăng giá thụ động. Một tài sản tốt phải giải được đồng thời hai bài toán: vận hành được ở hiện tại và tăng giá được trong tương lai. Trong hệ quy chiếu đó, Vincom Collection - cấu phần thương mại trong hệ sinh thái đô thị hiện đại, chính là tọa độ đầu tư sáng giá bậc nhất.
