Các ngân hàng nâng mặt bằng cho vay bất động sản cao hơn thời gian trước - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Lãi vay bất động sản tăng vọt
Theo khảo sát của Tuổi Trẻ Online, các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, vượt xa mặt bằng lãi suất cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất - kinh doanh. Diễn biến này cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ trong chính sách tín dụng, khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên về chi phí vốn.
BIDV vừa công bố biểu lãi suất mới cho vay bất động sản với mức 6 tháng đầu tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8,2%/năm cho các khoản vay thông thường. Lãi suất kỳ 12 tháng được nâng lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.
Trên thực tế, mức lãi suất ưu đãi cho vay bất động sản mà các ngân hàng công bố thường chỉ áp dụng trong giai đoạn ngắn hạn, người vay phải chịu lãi vay cao hơn đáng kể sau đó. Chẳng hạn, BIDV niêm yết lãi suất cho vay bất động sản từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, song sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất có thể tăng lên 13-13,5%/năm.
Tương tự, Vietcombank cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, căn hộ và nhà phố, với mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, với các khoản vay kỳ hạn 24 tháng, lãi suất tại Vietcombank có thể chạm 13,9%/năm.
Trong khi đó, so với nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) hiện vẫn ở mức "dễ thở" hơn. ACB duy trì lãi suất cao nhất khoảng 11,2%/năm cố định trong 60 tháng, MSB áp dụng mức 8,8%/năm trong 24 tháng đầu, còn TPBank đưa ra lãi suất khoảng 10,6%/năm trong 18 tháng đầu.
Tăng lãi suất hạn chế hoạt động đầu cơ
Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa tài chính - ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi, việc lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng có vốn nhà nước cao hơn so với nhiều NHTMCP không phải là diễn biến bất thường, mà phản ánh đặc điểm mang tính cấu trúc của hệ thống ngân hàng.
Các ngân hàng quốc doanh giữ vai trò trụ cột, có trách nhiệm ưu tiên ổn định hệ thống tài chính và hỗ trợ các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô. Vì vậy, dòng vốn của nhóm này thường được hướng vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, đầu tư công và những khu vực có tác động lan tỏa lớn.
Trong bối cảnh đó, bất động sản, nhất là các khoản vay mang tính đầu tư, được đánh giá là lĩnh vực nhạy cảm với chu kỳ kinh tế, nên lãi suất cho vay được định giá ở mức cao hơn.
Cũng theo ông Huy, các ngân hàng quốc doanh vận hành trong khung quản trị rủi ro chặt chẽ, với yêu cầu cao về an toàn và khả năng chống chịu trước biến động kinh tế. Trong khi đó, NHTMCP có thể linh hoạt hơn trong thiết kế sản phẩm, chính sách lãi suất để mở rộng thị phần.
Từ góc độ thị trường, ông Huy cho rằng việc duy trì lãi suất cho vay bất động sản ở mức cao hơn không đồng nghĩa với siết tín dụng theo hướng hành chính, mà là cách sử dụng công cụ giá để điều tiết dòng vốn.
Điều này giúp tín dụng bất động sản vẫn được duy trì, nhưng tập trung vào khách hàng có năng lực tài chính ổn định, kế hoạch trả nợ dài hạn rõ ràng, qua đó góp phần giữ thị trường vận hành trong khuôn khổ kiểm soát.
Dòng vốn có thể đi đường vòng
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM - nhận định các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đã đủ sức kìm hãm rủi ro hình thành "bong bóng" bất động sản, song chưa thể triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào hoạt động đầu cơ.
Đặc biệt, khi kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng vẫn còn lớn mà các kênh đầu tư thay thế chưa thực sự hấp dẫn, dòng tiền có xu hướng tìm mọi cách để quay lại thị trường địa ốc.
Trong bối cảnh đó, dòng vốn có thể "đi đường vòng" thông qua nhiều hình thức khác như chuyển mục đích sử dụng khoản vay, vay vốn qua doanh nghiệp liên quan, gia tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản bảo đảm, huy động trái phiếu, đặt cọc, hoặc hợp tác đầu tư.
Điều này cho thấy việc kiểm soát rủi ro bong bóng không thể chỉ dựa vào các biện pháp "siết - nới" tín dụng mang tính hành chính, mà còn phụ thuộc lớn vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát rủi ro trong quá trình cho vay.
Ở góc độ điều hành, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản. Theo định hướng phân bổ room tín dụng, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng so với cuối năm 2025.
Nhà điều hành sẽ theo dõi sát diễn biến tín dụng, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản, và áp dụng biện pháp trừ room đối với các ngân hàng không tuân thủ chỉ đạo.
Trong bối cảnh đó, nhiều ngân hàng được dự báo sẽ chủ động giãn nhịp tăng trưởng tín dụng bất động sản, tái cơ cấu danh mục cho vay và chuyển hướng dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh ít rủi ro hơn.
Đồng thời, công tác giám sát tín dụng theo mức độ rủi ro, kiểm soát dòng tiền và chất lượng tài sản bảo đảm cũng được siết chặt nhằm hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng trên thị trường bất động sản.
Lãi suất năm 2026 sẽ ra sao?
Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT, không thể phủ nhận lãi suất đã tăng mạnh so với giai đoạn đáy, song động thái của một vài ngân hàng không phản ánh toàn bộ bức tranh thị trường. Lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng lớn đã tăng 0,75-1%, kéo theo lãi suất cho vay tăng là diễn biến bình thường trong bối cảnh chi phí vốn ở mức 8-9%.
Các ngân hàng quốc doanh lớn, theo ông Huy, sẽ tiếp tục dành room tín dụng cho các dự án trọng điểm và đầu tư công. Khi nguồn vốn được ưu tiên cho các lĩnh vực này, room cho những lĩnh vực khác như bất động sản buộc phải thu hẹp tương đối. Tuy nhiên, về trung hạn, khi áp lực tỉ giá giảm và chính sách tiền tệ toàn cầu ổn định hơn, mặt bằng lãi suất có thể hạ nhiệt từ giữa năm 2026.
