TPHCM xây dựng hệ số điều chỉnh bảng giá đất ra sao?

Hài hòa lợi ích

Bảng giá đất vừa được HĐND TPHCM thông qua, áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2026 là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Tuy nhiên, theo quy định, trước ngày 1/7, TPHCM phải ban hành quy định hệ số điều chỉnh bảng giá đất (hệ số K) để áp dụng cho một số trường hợp.

Cụ thể, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được căn cứ vào nhiều yếu tố, gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và theo hệ số sử dụng đất; hệ số sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, hệ số điều chỉnh bảng giá đất được ban hành trước ngày 1/7 phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, gồm Nhà nước - người sử dụng đất - nhà đầu tư; đặc biệt là việc thúc đẩy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của hàng trăm dự án đang triển khai trên địa bàn TPHCM.

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã hoàn chỉnh dự thảo Nghị định, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 254 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai.

Khó khăn lớn nhất là những trường hợp giao đất theo Luật Đất đai 2003, sau nhiều lần kiến nghị của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, nội dung này đã được tiếp thu và đưa vào dự thảo. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 63 của dự thảo như sau: việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại điểm b, điểm c khoản 1 và điểm b, điểm c khoản 2 Điều 63 thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226).

Trường hợp không có đủ thông tin để xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế theo quy định thì đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất khác quy định tại Nghị định số 71 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226), báo cáo Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định. Nếu kết quả xác định giá đất cụ thể thấp hơn giá đất trong bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế thì giá đất được áp dụng theo bảng giá đất.

Theo ông Dương, khi ban hành, quy định này sẽ giải phóng hàng trăm dự án nhà ở đang vướng tiền sử dụng đất, hàng chục ngàn căn hộ, nhà đất... sẽ được cấp giấy chứng nhận, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Tăng hơn 8 lần

Trước đó, HĐND TPHCM thông qua nghị quyết ban hành quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TPHCM. Bảng giá đất này được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, thay thế các bảng giá cũ vốn áp dụng đến hết năm 2025.

Theo đó, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập nhưng biên độ tăng không đều. Các khu vực trung tâm cũ của TPHCM tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng mạnh.

Tại khu vực TPHCM cũ, giá đất ở điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức cao nhất khoảng 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng.

Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng tối đa 1,65 lần, các khu vực khác có xu hướng đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%), có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.

UBND TPHCM cho biết, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong 3 địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.

Giá đất ở tại khu vực Bình Dương cũ cao nhất 89,6 triệu đồng/m2 (đường Bác Sĩ Yersin, đường Bạch Đằng). Giá thấp nhất là 1,3 triệu đồng/m2 (đường ĐH.722, đường Minh Tân - Long Hòa…).

Nơi có hệ số tăng cao nhất tại khu vực Bình Dương cũ tới hơn 8 lần là đường ĐH.505, đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507 với giá đất dự kiến ban hành là 6,3 triệu đồng/m2, bảng giá đất hiện hành là 780.000 đồng/m2. Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.

Bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước sáp nhập vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Kết quả khảo sát cho thấy có nơi giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, khiến việc bồi thường, tính nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc. Còn TPHCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá trong các năm gần đây nên dư địa tăng không còn nhiều.

Với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần, song mức tăng thấp hơn Bình Dương cũ.

Theo đó, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm Vũng Tàu, trong đó nổi bật là đường Thùy Vân. Đây là trục du lịch - dịch vụ trọng điểm, tập trung dày đặc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh thương mại.

Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dao động từ vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và cũng thấp hơn nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.

UBND TPHCM đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình - cao, nên biên độ điều chỉnh không đột biến như tại Bình Dương cũ.