Nội dung được thể hiện tại Nghị quyết về quản lý quy hoạch đô thị theo mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) được HĐND TP HCM thông qua tại kỳ họp thứ 3, chiều 19/6.
Theo đó, tỷ lệ nhà thấp tầng được xem là tiêu chí quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển mô hình "đô thị nén" quanh các nhà ga metro, tối ưu hiệu quả sử dụng đất và tạo nguồn lực tài chính cho hệ thống đường sắt đô thị.
TOD (Transit - Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Dù cách triển khai có thể khác nhau tùy địa phương, điểm chung của mô hình này là phát triển đa chức năng với mật độ cao, bao gồm nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, cùng các tiện ích giáo dục, y tế, thể thao... Tất cả được tích hợp trong bán kính đi bộ quanh các đầu mối giao thông công cộng như nhà ga metro, nhằm đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện nhất. Mô hình này nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, hạn chế ô nhiễm khi giảm ôtô, xe máy cá nhân...
Ngã tư Hàng Xanh, khu vực được đề xuất làm TOD. Ảnh: Thanh Tùng
Theo Nghị quyết của HĐND TP HCM, các khu vực TOD được xác định trong phạm vi bán kính khoảng 1 km tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Thành phố cũng có thể mở rộng vượt phạm vi này nếu cần bảo đảm kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị.
Lý giải việc giới hạn nhà thấp tầng dưới 20%, chính quyền thành phố cho rằng khu vực quanh nhà ga là quỹ đất có giá trị cao, cần ưu tiên các công trình cao tầng, đa chức năng để nâng hệ số sử dụng đất, tập trung dân cư và các hoạt động thương mại, dịch vụ gần giao thông công cộng. Điều này giúp tăng lượng hành khách sử dụng metro, khai thác hiệu quả giá trị gia tăng từ đất đai và tạo nguồn thu tái đầu tư cho mạng lưới đường sắt đô thị.
Mục tiêu cốt lõi của TOD không chỉ là quy hoạch không gian đô thị quanh nhà ga mà còn tạo cơ chế khai thác giá trị đất đai và không gian ngầm, không gian trên cao để hình thành nguồn lực tài chính bền vững cho giao thông công cộng. Việc hạn chế nhà thấp tầng cũng giúp tránh tình trạng phát triển đô thị dàn trải, vốn làm giảm hiệu quả đầu tư hạ tầng.
Tuy nhiên, thành phố vẫn giữ một tỷ lệ nhất định cho loại hình nhà thấp tầng nhằm tạo sự linh hoạt trong chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở xã hội hoặc các khu vực chưa phù hợp xây dựng cao tầng ngay lập tức. Mức 20% được tham chiếu từ quy định dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở.
Bên cạnh quy định về nhà ở, Nghị quyết cũng đưa ra nhiều cơ chế quy hoạch đặc thù cho khu vực TOD.
Trong đó, hệ số sử dụng đất gộp chung với các khu hỗn hợp, thương mại dịch vụ và khu ở được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Thay vì áp dụng cứng cho từng lô đất, hệ số này được tính bình quân cho toàn khu vực TOD, cho phép tập trung mật độ xây dựng cao quanh nhà ga và giảm dần ở các khu vực xa hơn. Cách tiếp cận này giúp hình thành các cực phát triển mật độ cao gắn với giao thông công cộng, đồng thời tăng sức hấp dẫn đầu tư.
Các chỉ tiêu hạ tầng xã hội như trường học, y tế, công trình công cộng được phép giảm tối đa 50% so với quy chuẩn và được cân đối trên toàn tuyến metro thay vì từng nhà ga riêng lẻ. Theo thành phố, với khả năng kết nối nhanh của hệ thống đường sắt đô thị, người dân có thể tiếp cận các tiện ích ở những ga lân cận trong thời gian ngắn. Việc tập trung các tổ hợp trường học, bệnh viện quy mô lớn tại một số ga chuyên biệt sẽ nâng hiệu quả đầu tư và chất lượng dịch vụ công.
Tương tự, diện tích bãi đỗ xe được phép giảm tối đa 50% nhằm khuyến khích người dân chuyển từ phương tiện cá nhân sang đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng. Phần diện tích tiết kiệm được có thể dành cho không gian công cộng, thương mại dịch vụ hoặc các chức năng đô thị khác có giá trị kinh tế cao hơn.
Nghị quyết cũng cho phép linh hoạt về khoảng lùi công trình, quy đổi một phần diện tích cây xanh trên mái và các tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng, đồng thời bố trí các công trình hỗn hợp ngay tại nhà ga và depot để khai thác hiệu quả không gian.
Theo chính quyền thành phố, toàn bộ các điều chỉnh trên nhằm xây dựng mô hình đô thị nén quanh các đầu mối giao thông công cộng, tạo thêm nguồn thu từ đất đai, thu hút đầu tư, tăng lượng khách cho metro và góp phần hoàn thiện mạng lưới đường sắt đô thị theo lộ trình phát triển của thành phố.
