Lý do đất nông nghiệp có sổ đỏ, trong quy hoạch đất ở vẫn bị từ chối lên thổ cư

Theo phản ánh của người dân ở Lâm Đồng, gia đình sở hữu một thửa đất diện tích 58,6m2, loại đất trồng cây lâu năm, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) riêng.

Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hồ sơ bị UBND cấp xã từ chối giải quyết. Lý do được đưa ra là căn cứ Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15/11/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng quy định về lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu trong quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên địa bàn các phường thuộc TP Đà Lạt.

Theo quy định này, khu đất nằm trong khu vực quy hoạch kiến trúc biệt lập. Đối với các thửa đất tiếp giáp hẻm có lộ giới nhỏ hơn 10m, điều kiện để hình thành đất ở là phải có chiều ngang tối thiểu 10m và diện tích tối thiểu 200m2.

Trong khi đó, thửa đất của gia đình chỉ rộng 4,97m và diện tích 58,6m2 nên không đáp ứng yêu cầu về kích thước và diện tích, dẫn đến việc không được cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Từ thực tế trên, người dân băn khoăn liệu việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai có phụ thuộc vào các quy định về quy hoạch, xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng hay không? Đồng thời đặt câu hỏi, nếu thửa đất đã được xác định là đất ở trong quy hoạch phân khu thì có đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm hiện nay không?

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết do không có hồ sơ cụ thể liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng thửa đất nên Cục Quản lý đất đai không có cơ sở để trả lời cụ thể. Bộ đề nghị người dân gửi hồ sơ, tài liệu liên quan tới cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được xem xét, hướng dẫn và giải quyết theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cơ quan này cũng dẫn chiếu các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai, căn cứ để cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai cũng quy định, đối với các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP) quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Liên quan đến căn cứ quản lý đất đai sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết Nghị định 151/2025 cho phép các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc các quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới. 

Bên cạnh đó, Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP cũng cho phép cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025 hoặc các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch tỉnh để thực hiện các thủ tục như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, pháp luật đất đai đã quy định rõ căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, do loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng là đất ở - là đất làm nhà ở và các hoạt động khác phục vụ cho đời sống… cần phải có các điều kiện (theo quy định của các pháp luật khác có liên quan) để bảo đảm có thể sử dụng vào mục đích để ở được. 

Vì vậy UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sẽ xem xét cụ thể từng trường hợp để quyết định phù hợp với pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan.