Tồn kho căn hộ chung cư tăng gần 4 lần

Quý II, thị trường ghi nhận hơn 12.800 căn hộ chung cư tồn kho, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái, theo Bộ Xây dựng.

Trong báo cáo thị trường mới công bố, Bộ Xây dựng cho biết quý II ghi nhận tồn kho bất động sản tăng mạnh trên cả nước. Tồn kho được tính từ thời điểm bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng không bán hoặc chưa bán được trong kỳ ghi nhận.

Bộ cho biết tổng lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án vào khoảng gần 39.300 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư có hơn 12.800 căn tồn kho, tăng 22% theo quý và gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc nhà riêng lẻ trong dự án tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng mạnh 46% theo quý và 48% theo năm. Loại hình đất nền cũng có khoảng 11.148 sản phẩm tồn kho, tăng khoảng 25% theo quý nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung nhà ở liên tục mở rộng trên cả nước, giá bán neo cao. Bộ Xây dựng cho biết quý II có 131 dự án nhà thương mại đủ điều kiện mở bán với quy mô hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ.

Về giá bán, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mới vẫn neo cao, bình quân 123 triệu đồng mỗi m2. Con số này tại TP HCM khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, còn Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng.

Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Hãng dịch vụ Cushman & Wakefield cho biết 6 tháng đầu năm thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn có giao dịch, riêng quý II có gần 4.600 căn, giảm 45% so với cùng kỳ. Hãng cho biết thanh khoản giảm mạnh một phần đến từ cơ cấu nguồn cung lệch pha. Trong tổng 11.000 căn mở bán trong nửa đầu năm, phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm hơn 70%, còn giỏ hàng bình dân tiếp tục vắng bóng.

Tại TP HCM, đơn vị nghiên cứu Savills cũng chỉ ra 80% nguồn cung căn hộ trong quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng một m2, trong khi phân khúc trung cấp lên tới 90 triệu. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, giảm 8% so với quý trước, chủ yếu do dòng sản phẩm cao cấp bán chậm.

Lý giải diễn biến trên, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, nhìn nhận lãi suất là yếu tố tác động đến thanh khoản nhưng điểm nghẽn lớn hơn nằm ở mặt bằng giá. Phần lớn nguồn cung hiện nay thuộc phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền lại khan hiếm. Nhu cầu vẫn có, nhưng người mua chỉ tìm sản phẩm phù hợp tài chính và giảm tỷ lệ vay.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng thời gian qua. Nhiều khoản vay sau ưu đãi đã chuyển sang thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16% một năm. Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà đồng thời gia tăng áp lực tài chính với các chủ đầu tư, nhất là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

"Chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường", Bộ đánh giá.

Theo các chuyên gia, tồn kho bất động sản tăng mạnh phần nào phản ánh khó khăn của ngành. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho biết không tính đến sản phẩm đang hoàn thiện, chưa mở bán, giỏ hàng đã đưa ra thị trường nhưng giao dịch chậm, không bán được "thực sự đáng lo ngại". Bởi tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, gây tắc nghẽn dòng tiền và gia tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Để cải thiện thanh khoản, CEO EZ Property cho rằng các nhà phát triển bất động sản cần tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm hướng đến nhu cầu số đông, phù hợp với sức hấp thụ thực tế của thị trường. Họ nên có giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua, góp phần giảm tỷ lệ hàng tồn kho và tăng khả năng thu hồi vốn.