Xuất hiện nhiều nơi giá rao bán đất nền “bốc hơi” 75%
Dữ liệu rao bán trên Batdongsan.com.vn cho thấy mặt bằng giá đất nền tại một số địa phương từng thu hút dòng tiền đầu tư đã giảm mạnh so với giai đoạn đạt đỉnh.
Đáng chú ý nhất là khu vực xã Mường Động, tỉnh Phú Thọ, thuộc huyện Kim Bôi cũ. Giá đất nền phổ biến trong quý 1/2026 chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2, giảm tới 75% so với mức đỉnh 20 triệu đồng/m2 được ghi nhận vào quý 3/2025.
Nếu lấy mặt bằng giá phổ biến quý 3/2025 làm mốc, mức điều chỉnh này cho thấy sự thay đổi rất lớn chỉ trong thời gian chưa đầy một năm. Khi đó, giá rao bán tại khu vực dao động khoảng 18 - 21 triệu đồng/m2, với mức phổ biến 20 triệu đồng/m2.
Một khu vực khác cũng thuộc Kim Bôi cũ là xã Kim Bôi ghi nhận giá đất nền phổ biến khoảng 5 triệu đồng/m2 trong quý 2/2026. Con số này thấp hơn 61,5% so với mức 13 triệu đồng/m2 của cùng kỳ năm trước, đồng thời cũng là mức đỉnh được ghi nhận tại khu vực.
Giá đất nền tại nhiều khu vực Phú Thọ, Bắc Ninh giảm 50 - 75% so với đỉnh.
Tại xã Thiện Kế, tỉnh Phú Thọ, giá đất nền phổ biến trong quý 2/2026 khoảng 11 triệu đồng/m2. So với mức cao nhất 27 triệu đồng/m2 từng xuất hiện trong quý 2/2025 và 3/2025, giá đã giảm 59,3%.
Mức điều chỉnh trên 50% cũng xuất hiện tại một số khu vực thuộc Bắc Ninh. Tại xã Xuân Cẩm, giá đất nền phổ biến trong quý 4/2025 vào khoảng 15 triệu đồng/m2, thấp hơn 54,5% so với mức đỉnh 33 triệu đồng/m2 của quý 3/2025.
Trong khi đó, tại xã Hợp Thịnh, giá phổ biến quý 2/2026 khoảng 7 triệu đồng/m2, giảm 58,8% so với mức 17 triệu đồng/m2 của quý 1/2026 và cùng mức giảm khi so với quý 2/2025.
Tại xã Đại Đình, tỉnh Phú Thọ, giá đất nền phổ biến quý 4/2025 đạt khoảng 7 triệu đồng/m2, giảm một nửa so với mức đỉnh 14 triệu đồng/m2 được ghi nhận trong quý 3/2025.
Như vậy, trong nhóm khu vực được khảo sát, mức điều chỉnh phổ biến từ 50% trở lên không còn là hiện tượng cá biệt. Một số điểm từng tăng giá nhanh đang chứng kiến mặt bằng rao bán quay đầu với biên độ rất lớn.
Giá giảm sâu nhưng thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.
Giá giảm nhưng thanh khoản chưa “ấm” lên
Diễn biến trên cho thấy bài toán của thị trường đất nền hiện nay không đơn thuần nằm ở giá bán. Sau giai đoạn tăng nóng, kỳ vọng của người mua và khả năng hấp thụ sản phẩm cũng đang thay đổi.
Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra rằng đất nền vẫn là phân khúc chịu áp lực thanh khoản đáng kể trong quá trình thị trường tái cơ cấu.
Điểm đáng chú ý là việc giảm giá chưa đồng nghĩa sức mua lập tức quay trở lại. Những lô đất trước đây được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng về quy hoạch, hạ tầng hoặc khả năng tăng giá trong tương lai vẫn khó tìm người mua nếu chưa tạo ra giá trị khai thác thực tế.
Một bộ phận nhà đầu tư vì vậy đã phải thay đổi chiến lược. Thay vì tiếp tục chờ giá tăng, nhiều người có xu hướng hạ mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chấp nhận bán thấp hơn đáng kể so với giá mua để thu hồi dòng tiền.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, dòng vốn đầu cơ đang có xu hướng thu hẹp khi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với những tài sản chưa thể khai thác hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng.
Điều này đặc biệt thể hiện tại các khu vực từng xuất hiện những đợt tăng giá nhanh nhờ thông tin quy hoạch. Khi kỳ vọng không chuyển hóa thành nhu cầu ở thực hoặc hoạt động khai thác, thanh khoản có thể suy yếu dù giá đã được điều chỉnh.
