Đất thế chấp ghi đất trống, thực tế có nhà và mồ mả
Theo trình bày của đại diện Ngân hàng N. (trụ sở chính tại TP Hà Nội), năm 2021, ngân hàng ký hợp đồng tín dụng với ông K. (ngụ tỉnh Cà Mau), cho vay 2,5 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh, mua bán tôm nguyên liệu. Khoản vay có thời hạn 175 ngày, lãi suất 7,3%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn.
Để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán, vợ chồng ông K. ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 1.200m2 tại Cà Mau.
Do không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, vợ chồng ông K. bị ngân hàng khởi kiện, yêu cầu thanh toán hơn 2,71 tỷ đồng, gồm 2,53 tỷ đồng nợ gốc và hơn 181,3 triệu đồng tiền lãi tính đến tháng 3/2023, đồng thời tiếp tục chịu lãi cho đến khi trả hết nợ.
Tháng 3/2023, TAND TP Cà Mau (nay là TAND khu vực 1 - Cà Mau) xét xử sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của ngân hàng. Bản án buộc vợ chồng ông K. thanh toán khoản nợ và cho phép ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu hai người không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, quá trình thi hành án phát sinh vướng mắc. Tháng 7/2024, Chi cục Thi hành án dân sự TP Cà Mau có văn bản kiến nghị xem xét bản án theo thủ tục giám đốc thẩm do hiện trạng tài sản thế chấp thực tế không giống với kết quả được xác định trong quá trình xét xử.
Cụ thể, hồ sơ thể hiện vị trí đất được ông K. xác định không chính xác khi ngân hàng thẩm định. Trên phần đất được xác định là tài sản thế chấp thực tế có nhà ở của ông M., cùng cây trồng và mồ mả của bà T. Trong khi đó, biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án vào tháng 2/2023 lại ghi nhận đây là đất trống.
Sai sót này khiến ông M. không được đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đến khi xử lý tài sản, cơ quan thi hành án mới phát hiện trên đất có nhà ở, cây trồng, mồ mả của người khác và phát sinh quyền, lợi ích của những người này đối với tài sản.
Ngoài ra, hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng ông K. và ngân hàng chỉ xác lập tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Trong khi đó, bản án sơ thẩm lại tuyên cho phép xử lý cả “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Sai sót khi thẩm định tài sản khiến bản án không thể thi hành
Tháng 3/2026, Chánh án TAND tỉnh Cà Mau ban hành quyết định kháng nghị, đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho TAND khu vực 1 - Cà Mau giải quyết lại.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện KSND tỉnh Cà Mau thống nhất với kháng nghị và đề nghị hủy bản án. Hội đồng xét xử nhận định việc ngân hàng cho vợ chồng ông K. vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất là có căn cứ. Do đó, việc cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu đòi nợ của ngân hàng về nguyên tắc là có cơ sở.
Tuy nhiên, sai sót trong việc xác định hiện trạng tài sản và chủ thể có quyền lợi liên quan là nghiêm trọng. Cấp sơ thẩm đã thẩm định tại chỗ nhưng không phát hiện nhà ở, cây trồng và mồ mả trên đất, dẫn đến việc ông M. không được tham gia tố tụng đầy đủ.
Đáng chú ý, sai sót này khiến cơ quan thi hành án không thể xử lý tài sản. Trong khi đó, giữa ông M. và ông K. còn phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo cấp giám đốc thẩm, các quan hệ tranh chấp này cần được giải quyết trong cùng một vụ án.
Từ đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho TAND khu vực 1 - Cà Mau giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
(Tham khảo Quyết định giám đốc thẩm số 02/2026/KDTM-GĐT ngày 2/7/2026 của TAND tỉnh Cà Mau)
