Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1-10-2026, trừ nội dung quy định tại khoản 2 Điều 63.
Quốc hội đã thông qua Luật Phát triển đô thị (trong đó có nội dung về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển). Ảnh: quochoi.vn
Luật Phát triển đô thị đề xuất nhiều cơ chế, chính sách đặc thù cho đô thị đặc biệt, khu kinh tế đặc biệt; đồng thời mở cơ chế thu hút nhà đầu tư chiến lược phát triển khu đô thị lấn biển và trao thêm thẩm quyền cho thành phố trong vận hành trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.
Một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Phát triển đô thị là thiết lập khung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt, thành phố khác và khu kinh tế đặc biệt. Cụ thể, thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố khác là đô thị đặc biệt được áp dụng các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt. Riêng Hà Nội tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Thủ đô.
Đối với các thành phố không thuộc nhóm trên, một số cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt cũng được áp dụng nhưng loại trừ một số chính sách được quy định cụ thể trong dự thảo. Khu kinh tế đặc biệt được áp dụng cơ chế, chính sách phát triển riêng; đồng thời tỉnh, thành phố nơi có khu kinh tế đặc biệt có thể áp dụng một số cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt trên địa bàn khu kinh tế này.
Đáng chú ý, trong trường hợp cần thí điểm cơ chế, chính sách mới hoặc chưa được quy định trong Luật để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý kinh tế, quản lý xã hội, Chính phủ có thể ban hành nghị định thí điểm sau khi có chủ trương của cấp có thẩm quyền và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý. Quy định này nhằm tăng cường kiểm soát quyền lực, bảo đảm công khai, minh bạch khi áp dụng các cơ chế đặc thù mới.
Luật dành riêng Điều 19 quy định về cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển khu đô thị lấn biển. Theo đó, việc đầu tư, xây dựng và phát triển khu đô thị lấn biển phải phù hợp với quy hoạch tổng thể thành phố, quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung thành phố và các quy hoạch liên quan; bảo đảm đồng bộ với hệ thống đô thị và kết cấu hạ tầng khu vực.
Đặc biệt, hoạt động lấn biển phải bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán và lợi ích quốc gia trên biển; không làm cản trở giao thông, hoạt động hàng hải, khai thác, sử dụng hợp pháp tài nguyên biển và các hoạt động kinh tế - xã hội hợp pháp khác.
Việc đầu tư, xây dựng khu đô thị lấn biển phải được thực hiện trên cơ sở đánh giá đầy đủ điều kiện tự nhiên, địa chất, địa mạo, thủy văn, hải văn, dòng chảy, chế độ sóng, bùn cát, hệ sinh thái và đa dạng sinh học.
Dự án cũng phải đánh giá tác động đến khu vực ven biển và các khu vực lân cận, bảo đảm khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, thiên tai và các tác động môi trường trong suốt vòng đời dự án.
Luật giao Chính phủ quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược, cũng như điều kiện xác định nhà đầu tư chiến lược được hưởng cơ chế, chính sách ưu đãi. Nhà đầu tư chiến lược được lựa chọn thực hiện dự án theo quy định và được hưởng các ưu đãi, hỗ trợ theo dự thảo, trong đó thời hạn hoạt động của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển không quá 70 năm.
Tuy nhiên, nhà đầu tư chiến lược không được chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chưa hoàn thành. Dự án có thể được chuyển nhượng một phần nếu đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản. Phần dự án được chuyển nhượng không vượt quá 50% diện tích đất lấn biển đã hoàn thành đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung.
Một cơ chế đáng chú ý khác liên quan đến nguồn vật liệu phục vụ dự án. Dự án khu đô thị lấn biển thuộc diện thu hút nhà đầu tư chiến lược được áp dụng cơ chế khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản như đối với công trình, dự án trọng điểm, quan trọng quốc gia.
Một nội dung quan trọng khác là cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam. Cụ thể, HĐND thành phố được trao thẩm quyền quy định việc phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình tại trung tâm tài chính quốc tế để huy động vốn triển khai các dự án trọng điểm của thành phố.
HĐND thành phố cũng được quy định điều kiện, trình tự, thủ tục cấp phép thành lập ngân hàng có hoạt động ngân hàng đầu tư tại trung tâm tài chính quốc tế và phát hành sản phẩm tài chính quốc tế thông qua trung tâm sau khi có ý kiến của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Ngoài ra, HĐND thành phố được quy định cơ chế kết nối, tài trợ, hỗ trợ chuỗi giá trị giữa trung tâm tài chính quốc tế với khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu cảng mở, khu đô thị khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, TOD và các khu chức năng khác. UBND thành phố có thẩm quyền quyết định điều chỉnh vị trí, ranh giới, diện tích trung tâm tài chính quốc tế.
Đáng chú ý, cơ quan điều hành trung tâm tài chính quốc tế tại thành phố được giao nhiều thẩm quyền, trong đó có thành lập đơn vị sự nghiệp trực thuộc, cấp phép thành lập ngân hàng có hoạt động ngân hàng đầu tư và cấp phép phát hành sản phẩm tài chính quốc tế theo quy định của HĐND thành phố. Cơ quan này cũng được áp dụng cơ chế thu hút, trọng dụng và phát triển nguồn nhân lực theo quy định của dự thảo.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày báo cáo tiếp thu giải trình. Ảnh: quochoi.vn
Trước khi thông qua, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày báo cáo tiếp thu giải trình. Theo Chính phủ, việc chỉnh lý nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, định hướng của Đảng; xác lập các cơ chế, chính sách đột phá, vượt trội, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đặc biệt, thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và dự án khu đô thị lấn biển.
Đồng thời, dự thảo được chỉnh lý theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực, điều kiện bảo đảm thực hiện và trách nhiệm giải trình; phát huy tiềm năng, lợi thế của địa phương theo phương châm “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.
Một trong những nội dung được Chính phủ tiếp thu, chỉnh lý liên quan đến phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Dự thảo bổ sung điều kiện “phải có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội” và giới hạn phạm vi thí điểm cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý kinh tế, quản lý xã hội.
Luật cũng bổ sung thẩm quyền của HĐND thành phố trong việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể thành phố. Theo Chính phủ, việc bổ sung này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý nhà nước về quy hoạch, đồng thời tăng tính kết nối giữa quy hoạch của thành phố với quy hoạch khu kinh tế đặc biệt trong trường hợp khu kinh tế đặc biệt nằm trên địa bàn thành phố.
Một nội dung quan trọng khác được chỉnh lý là cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam. Dự thảo đổi tên Điều 24 thành “Cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam”, qua đó làm rõ hơn mục tiêu điều chỉnh và mối quan hệ với Nghị quyết số 222/2025/QH15.
Sau khi tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Phát triển đô thị trình Quốc hội thông qua gồm 5 Chương, 66 Điều, tăng 1 Điều so với dự thảo Luật Chính phủ trình Quốc hội tại đầu kỳ họp.
