Đi qua giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, anh Trần Thuận (Hà Nội) luôn ám ảnh về kịch bản giá bất động sản lao dốc nhanh chóng. Anh nhớ lại, thời điểm đó, nhà đầu tư muốn đẩy hàng cũng khó do ảnh hưởng của thị trường quá trầm lắng.
Dù không đưa ra dự báo thị trường khó lặp lại kịch bản giai đoạn trước nhưng anh Thuận cho rằng, nguy cơ “đóng băng” trong vòng 1-2 năm vẫn có thể xảy ra. Nếu thị trường “đóng băng” thì đồng nghĩa xác suất khối bất động sản “án binh bất động” hoàn toàn xảy ra và có thể kéo dài tới 3-4 năm.
Không phải là nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính lớn nhưng anh Thuận cho rằng, thực tế, đã đầu tư, ai cũng vay vốn. Trong tổng số tài sản hiện có, hơn 30% bất động sản được anh Thuận vay ngân hàng.
Với kịch bản lãi suất tiếp tục gia tăng, nền kinh tế “ngấm” ảnh hưởng bởi khủng hoảng và đại dịch Covid, người dân sẽ càng khó khăn về thu nhập. Nếu không đẩy lượng hàng này, anh Thuận có thể rơi vào nguy cơ gồng nợ, lãi lớn.
Ảnh minh hoạ.
Chính vì vậy, anh dự tính đẩy 50% lượng bất động sản đi. “Đợt này đẩy hàng là không có lời lớn, chỉ mong lãi mỏng hoặc xấu nhất là hoà để trả nợ và giữ khoản tiền mặt trong thời gian tới, đảm bảo chi tiêu sinh hoạt gia đình không đổi”, anh Thuận nói.
Tuy nhiên, theo anh Thuận, thị trường trầm nên việc mua bán cũng không dễ dàng. Anh kỳ vọng mọi giao dịch có thể hoàn tất vào cuối năm hoặc đầu năm 2023.
Trong tâm lý tương tự, chị Thanh Huyền (Đống Đa, Hà Nội) đang nhờ môi giới rao bán giúp 3 lô đất vùng ven Hà Nội. Mức giá chị đưa ra thấp hơn so với giá đầu năm dự kiến rao bán. Quan điểm của chị đó là thu hồi nhanh vốn về.
Mặc dù thừa nhận, giai đoạn này khá khó khăn trong bán hàng, nhất là so với thời điểm đầu năm. Nhưng chị Huyền kỳ vọng sẽ có thể tìm được khách chốt với mức giá như mong muốn. “Tôi chấp nhận lãi 3-5%. Tôi xác định khả năng sẽ hoà vốn. Nhưng tôi chấp nhận đợt này thu hồi vốn về. Vì nếu để sang năm, tôi nghĩ, bất động sản sẽ còn mất giá hơn. Hiện tại, tôi đang nhờ nhiều môi giới để đẩy hàng. Nhưng 3 tháng qua, tôi vẫn chưa tìm được khách, nhất là đất nền, khó có người mua”, chị Huyền nói.
Tâm lý lo ngại kịch bản xấu với thị trường là điều hiển nhiên nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, nhiều quy định mới liên quan pháp lý tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đi – bán lại bất động sản.
Song, cơn sốt đất đã đi qua, thị trường bắt đầu trầm lắng. Những nhà đầu tư nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy hàng sớm, nguy cơ rơi vào hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Lúc đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và dần trở thành làn sóng cắt lỗ.
Song, theo các chuyên gia, nhà đầu tư đang bi quan quá vào thị trường địa ốc. Nhưng thực tế, thị trường chỉ đang giai đoạn điều chỉnh.
Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường giai đoạn hiện nay chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá, thậm chí đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không tăng cao so với giai đoạn trước.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng đặt ra vấn đề có thể xảy ra, đó là trong tháng 10 tới, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Trường hợp doanh nghiệp không có tiền để trả, họ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn.
Về phía khách hàng, ông Đính phân tích thêm, vì sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Đặc biệt, nhóm công nhân thu nhập thấp, các đối tượng chính sách khác… lại càng hạn hẹp nguồn vay. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống.
Dựa trên diễn biến mà ông Đính phân tích, khả quan thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm và sang năm 2023.
