Sổ đỏ xuất hiện trên VNeID không đồng nghĩa thửa đất đã “an toàn” về quy hoạch
PV: Việc tích hợp thông tin sổ đỏ trên VNeID đang được nhiều người dân quan tâm. Tuy nhiên, thực tế có không ít giấy chứng nhận đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc thông tin trên giấy chứng nhận chưa đồng bộ với cơ sở dữ liệu đất đai... những trường hợp này sẽ được cập nhật, xác thực và sử dụng thông tin trên VNeID như thế nào?
Luật sư Hoàng Hà: Theo tôi, cần hiểu VNeID là kênh khai thác dữ liệu, còn nguồn xác lập và cập nhật tình trạng pháp lý của thửa đất vẫn là cơ sở dữ liệu đất đai.
Đối với giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng, việc ngân hàng giữ bản gốc không cản trở việc tích hợp thông tin lên VNeID. Theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Vì vậy, về nguyên tắc, khi các hệ thống được kết nối đầy đủ, tình trạng thế chấp cũng phải được phản ánh từ dữ liệu gốc này.
Vấn đề phức tạp hơn là những giấy chứng nhận cũ hoặc trường hợp thông tin thực tế không trùng khớp với dữ liệu số. Khi đó, không nên coi thông tin đang hiển thị trên VNeID là căn cứ để tự động sửa chữa hoặc thay thế thông tin pháp lý chưa được xác thực.
Người sử dụng đất cần thực hiện việc đăng ký, đính chính hoặc cập nhật tại cơ quan đăng ký đất đai để dữ liệu nguồn được chuẩn hóa.
PV: Nếu dữ liệu điện tử trên VNeID khác với giấy chứng nhận bản gốc thì có thể phát sinh tranh chấp hoặc vướng mắc pháp lý không, thưa ông?
Luật sư Hoàng Hà: Nguy cơ phát sinh vướng mắc là có, nhất là trong giai đoạn dữ liệu đất đai đang được chuẩn hóa.
Chẳng hạn, VNeID thể hiện sai diện tích, số thửa, tên người sử dụng đất hoặc chưa cập nhật tình trạng thế chấp, chuyển nhượng trong khi giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính lại thể hiện khác. Trong trường hợp này, không thể mặc nhiên lấy thông tin đang hiển thị trên VNeID để kết luận về quyền của người sử dụng đất.
Cần phân biệt rõ rằng, VNeID là phương tiện để khai thác dữ liệu. Còn "sổ đỏ điện tử" chỉ có giá trị pháp lý tương đương sổ đỏ giấy khi văn bản điện tử được xác thực trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, theo Điều 50 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Khi có sự không thống nhất, cơ quan đăng ký đất đai phải kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và dữ liệu đang quản lý để xác định nguyên nhân, sau đó thực hiện đính chính, chỉnh lý và cập nhật lại cơ sở dữ liệu theo trình tự pháp luật.
Điều quan trọng là khi đưa sổ đỏ lên VNeID không chỉ số hóa thật nhanh, mà phải thiết lập được cơ chế xác minh và sửa sai nhanh, tránh để sai lệch dữ liệu điện tử trở thành trở ngại cho giao dịch hoặc thủ tục của người dân.
PV: Số hóa sổ đỏ giúp người dân biết thông tin thửa đất của mình, nhưng không đồng nghĩa loại bỏ các rủi ro về quy hoạch. Nếu hôm nay VNeID hiển thị sổ đỏ hợp pháp nhưng sau đó khu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc có quyết định thu hồi, giải phóng mặt bằng thay đổi, người dân cần căn cứ vào đâu để bảo vệ quyền lợi?
Luật sư Hoàng Hà: Cần tránh một ngộ nhận rằng, sổ đỏ xuất hiện trên VNeID đồng nghĩa với việc thửa đất đã “an toàn” về quy hoạch.
VNeID chủ yếu phản ánh thông tin về quyền sử dụng đất tại thời điểm dữ liệu được cập nhật, trong khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi có thể được ban hành hoặc điều chỉnh sau đó.
Khi muốn biết một thửa đất có chịu tác động của quy hoạch hay không, người dân không nên chỉ nhìn vào VNeID, mà cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực và các quyết định hành chính liên quan.
Điểm quan trọng là đất nằm trong quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc đã bị thu hồi. Trường hợp quy hoạch đã được công bố nhưng chưa bước sang giai đoạn thực hiện theo kế hoạch thì về nguyên tắc, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định.
Khi Nhà nước thực sự thu hồi đất, phải có thông báo, quyết định thu hồi và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo trình tự luật định.
Do đó, giấy chứng nhận hợp pháp là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền được bồi thường, chứ không phải “lá chắn” ngăn Nhà nước thu hồi đất khi việc thu hồi được thực hiện đúng pháp luật. Nếu cho rằng, quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường xâm phạm quyền lợi, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.
Sổ đỏ điện tử không phải “bảo hiểm pháp lý” cho bất động sản
PV: Việc cập nhật sổ đỏ lên VNeID có thể giúp người dân yên tâm rằng, quyền sử dụng đất đã được xác nhận đầy đủ và an toàn hay không?
Luật sư Hoàng Hà: Có nhiều khả năng người dân hiểu như vậy nếu cách hiển thị và truyền thông về vấn đề này không đủ rõ.
Việc thông tin sổ đỏ xuất hiện trên VNeID có thể tạo cảm giác rằng, Nhà nước đã kiểm tra toàn bộ tình trạng pháp lý của thửa đất và xác nhận thửa đất đang an toàn. Thế nhưng về pháp lý, không nên hiểu theo nghĩa đó.
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM).
Việc tích hợp trước hết cho thấy dữ liệu về giấy chứng nhận đã được kết nối để người dân tra cứu. Trong một số thủ tục, dữ liệu này có thể được khai thác thay cho việc người dân nộp lại giấy tờ.
Trong khi đó, tình trạng pháp lý của một thửa đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố có thể phát sinh hoặc thay đổi theo thời gian như tranh chấp, thế chấp, kê biên, biện pháp bảo đảm, quy hoạch, quyết định thu hồi hoặc những biến động chưa kịp cập nhật.
Pháp luật về đất đai cũng đặt ra các điều kiện riêng khi người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, chứ không chỉ căn cứ vào việc có giấy chứng nhận.
Vì vậy, theo tôi, VNeID nên được hiểu là công cụ giúp xác thực và tiếp cận thông tin thuận tiện hơn, không phải là sự bảo đảm tuyệt đối về “độ sạch” pháp lý của bất động sản. Khi thực hiện giao dịch, người dân vẫn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm giao dịch.
PV: Khi dữ liệu đất đai ngày càng được số hóa và liên thông trên VNeID, trách nhiệm pháp lý sẽ thuộc về ai nếu thông tin hiển thị sai, chậm cập nhật hoặc bị khai thác trái phép, dẫn đến thiệt hại cho người dân (chẳng hạn tài sản đang thế chấp ngân hàng nhưng trạng thái trên hệ thống không được cập nhật kịp thời)?
Luật sư Hoàng Hà: Không thể quy trách nhiệm chung cho VNeID mà phải xác định lỗi phát sinh ở khâu nào trong chuỗi tạo lập, cập nhật, đồng bộ và khai thác dữ liệu.
Nếu tình trạng thế chấp đã phát sinh hợp pháp nhưng cơ sở dữ liệu đất đai chưa được cập nhật kịp thời, trách nhiệm trước hết thuộc cơ quan quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai theo chức năng được giao.
Luật Dữ liệu yêu cầu dữ liệu phải bảo đảm chính xác, đầy đủ và được cập nhật kịp thời; cơ quan nhà nước quản lý cơ sở dữ liệu phải thường xuyên kiểm tra, khắc phục sai sót và đồng bộ dữ liệu.
Ngược lại, nếu dữ liệu nguồn đã chính xác nhưng khi liên thông sang VNeID lại hiển thị sai hoặc chậm, cần xác định trách nhiệm ở khâu kết nối, đồng bộ và vận hành hệ thống. Luật Dữ liệu cũng đặt ra cơ chế đối soát khi dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu không thống nhất.
Trường hợp thông tin đất đai gắn với cá nhân bị truy cập, sử dụng hoặc tiết lộ trái phép còn có thể phát sinh trách nhiệm theo Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân năm 2025 và Nghị định 356/2025/NĐ-CP.
Nếu sai sót thực tế gây thiệt hại, người dân có quyền yêu cầu sửa dữ liệu và yêu cầu xem xét trách nhiệm bồi thường.
PV: Theo luật sư, cần bổ sung cơ chế nào để dữ liệu điện tử có giá trị nhưng không làm phát sinh thêm rủi ro cho người sử dụng đất?
Luật sư Hoàng Hà: Theo tôi, cần ba cơ chế.
Thứ nhất, phải có cơ chế đối soát và sửa sai nhanh. Khi người dân phát hiện dữ liệu trên VNeID khác với giấy chứng nhận hoặc hồ sơ thực tế, cần có kênh yêu cầu kiểm tra, xác minh và cập nhật với thời hạn xử lý rõ ràng.
Thứ hai, hệ thống cần hiển thị rõ thời điểm dữ liệu được cập nhật và tình trạng pháp lý quan trọng của thửa đất như đăng ký thế chấp hoặc biến động đang xử lý. Người dân phải biết mình đang xem dữ liệu tại thời điểm nào, thay vì mặc nhiên cho rằng thông tin trên màn hình phản ánh trạng thái pháp lý tức thời.
Thứ ba, cần có cơ chế truy vết trách nhiệm. Mọi thao tác tạo lập, sửa đổi, khai thác dữ liệu phải được lưu vết để khi xảy ra sai sót hoặc truy cập trái phép có thể xác định lỗi nằm ở cơ quan quản lý dữ liệu đất đai, khâu liên thông hay chủ thể khai thác.
Yêu cầu bảo vệ dữ liệu cá nhân cũng phải được thực hiện đồng thời với việc mở rộng liên thông dữ liệu.
