Hiện tượng phân lô, tách thửa diễn ra "ồ ạt" đã tạo nên những cơn "sốt" đất chưa từng có. Nhiều nhà đầu tư lợi dụng "kẽ hở" trong Luật Đất đai 2013 để gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm và phân lô, tách thửa gây ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản. Trước tình trạng đó, nhiều địa phương đã có các văn bản siết chặt việc phân lô, tách thửa.
Nhiều người tìm đến các khu đất phân lô trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá để xem mua (Ảnh: LV)
Sau các động thái của các địa phương, không khí giao dịch bắt đầu trầm lắng, tâm lý nhà đầu tư bắt đầu bị dao động, đặc biệt khi hàng trong tay không bán được.
Anh Nguyễn Bá Diện, một môi giới tại Bình Phước cho biết: Trước đây, nhà đầu tư nếu có 1.000m2 đất nông nghiệp thì tỉnh Bình Phước vẫn cho tách thửa, nhưng giờ không được phép do tỉnh đã siết chặt quy định.
"Tuy nhiên, hiện nay các khách hàng của anh đã mua những mảnh đất có diện tích lớn đều không được tách thửa, đa phần họ đang "ôm" nguyên mảnh trong nhiều tháng qua chờ có ai mua thì bán, và thanh khoản không dễ dàng như trước"- anh Diện cho hay.
Bà Hằng, một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ: Cuối năm 2021, thấy nhiều người lên tỉnh Đắk Lắk mua đất đầu tư, trong đó có nhiều người "trúng đậm". Đầu năm 2022, bà cũng kịp mua 1 mảnh đất rẫy rộng 2ha ở xã Ea Siên, thị xã Buôn Hồ với giá gần 4 tỷ đồng.
Với mục đích "lướt sóng", bà Hằng đã vay ngân hàng hơn 3 tỷ đồng để mua. Gần đây, bà Hằng cần tiền nên muốn bán lô đất để lấy tiền trả nợ ngân hàng và trang trải việc gia đình. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đang chững lại, nên bà rao bán mãi vẫn không xong, dù chấp nhận bán giá thấp hơn so với giá khi mua.
Chung tình cảnh, anh Bùi Quý Thanh, một nhà đầu tư ở TP.HCM cho biết: Đầu năm 2022, anh cùng 2 người bạn nữa hùn vốn mua một mảnh đất trồng cây lâu năm rộng hơn 2.000m2 ở xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú (Bình Phước) với giá gần 4 tỷ đồng, mục đích là phân lô rồi bán lại kiếm lời. Song đến giờ, đã nhiều tháng trôi qua mảnh đất vẫn đang "nằm im" không bán được.
"Do mảnh đất không có đường hiện hữu nên địa phương không cho tách thửa, đành "ôm" rồi chờ xem có ai mua nguyên mảnh thì bán lại nhưng khó thoát hàng quá" - anh Thanh cho biết.
Bàn về vấn đề này, Giám đốc Công ty Bất động sản Lâm Giang cho biết: Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" hoặc vốn nhỏ lâm vào tình thế "mắc cạn". Nguyên nhân là do sự thiếu kinh nghiệm trong đánh giá thị trường, giá trị tài sản, cơ hội đầu tư, đặc biệt là tiềm lực tài chính chưa vững chắc để có thể chạy đường dài. Do đó, khi có biến động xảy ra, họ không kịp "thoát" hàng, càng nắm giữ tài sản, áp lực tài chính càng lớn.
"Những nhà đầu tư này thường chỉ nghĩ đến cơ hội, lợi nhuận mà không lường trước để đối phó với những khó khăn, rủi ro. Thực tế sau những chu kỳ tăng nóng, thị trường sẽ xuất hiện các dấu hiệu đi xuống. Nhà đầu tư nếu không cảnh giác với chu kỳ đi xuống sẽ dính lỗ nặng hoặc bị chôn vốn lớn" - Vị Giám đốc này bày tỏ.
Việc siết phân lô, tách thửa khiến tình hình đi mua gom đất nông nghiệp và tìm cách chia nhỏ đã tạm thời lắng lại tại các địa phương (Ảnh: LV)
Cũng theo ông, các nhà đầu tư "lướt sóng" đang "mắc cạn" lúc này nên cơ cấu lại nguồn vốn và nợ ở mức hợp lý. Có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ... Bước cuối cùng, dù đắt hay rẻ, phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ, tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn.
Trước vấn đề này, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng đưa ra một vài lời khuyên cho các nhà đầu tư: Trong thời điểm thị trường có nhiều bất định như hiện nay, nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, xem xét kỹ khả năng sử dụng đất và hiệu quả kinh doanh trên đất trước khi mua.
"Trước khi quyết định đầu tư cần kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý, kiểm tra tư cách người thu hút kêu gọi đầu tư. Không đầu tư cảm tính mà phải dựa trên cơ sở hồ sơ pháp lý để tránh rủi ro"- ông Cường chia sẻ.
Thời gian qua, việc đi gom đất sau đó phân lô, tách thửa diễn ra rầm rộ, nhiều lô đất chỉ để mua đi bán lại kiếm lời không phải đầu tư để sử dụng lâu dài. Đây là một trong các hành vi lách luật, tạo ra hàng hóa lậu, không phải là dự án chính thống được nhà nước phê duyệt quy hoạch và phê duyệt dự án đầu tư. Việc siết chặt phân lô, bán nền nhằm đảm bảo nguồn hàng đưa ra thị trường, đúng và đủ pháp lý, đảm bảo thị trường đúng, đủ, phù hợp với nhu cầu, không bị ảo theo dòng tiền chảy vào. Tuy nhiên, việc siết phân lô, tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, vì thực tế pháp luật hiện nay không cấm hoạt động này. Vì vậy, giải pháp lâu dài là cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
