Siết đầu cơ nhưng người có nhu cầu nhà ở bị ảnh hưởng

Phải "mua" đất 2 lần

Trao đổi với PV Thanh Niên, bà Phạm Thị Giang, nhà ở Q.Bình Tân, nói gia đình bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho 117 m2 đất nông nghiệp lên đất ở nhưng số tiền phải nộp lên đến 4,4 tỉ đồng. Theo bà Giang, bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất hiện nay quá cao và bất hợp lý khi giá đất nông nghiệp thì thấp còn giá đất ở lại cao chót vót. Trong khi đó, tiền sử dụng đất được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất bằng giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp. Do vậy cần phải điều chỉnh để có mức tăng hợp lý giữa hai loại đất. 

Ngoài ra, thời điểm tính tiền sử dụng đất cho người dân cũng phải được xem xét điều chỉnh theo hướng lấy mốc thời gian từ lúc hồ sơ nộp vào bộ phận một cửa thay vì lấy mốc thời gian như giải thích của Sở TN-MT và của ngành thuế. Nếu không điều chỉnh bảng giá đất thì mức thu phải điều chỉnh giảm xuống, chỉ nên thu 20 - 30% thay vì thu 100% như hiện nay. Theo bà Giang, mức thu như hiện nay không khác gì khiến người dân phải mua lại chính mảnh đất của mình vì miếng đất của bà hiện nay theo giá thị trường chỉ bán được khoảng 4,5 tỉ đồng, vừa đủ để đóng thuế.

ẢNH: Đình Sơn

"Tôi mua miếng đất trên còn nợ ngân hàng chưa trả xong nên tính để trả nợ xong rồi tích cóp thêm tiền mới chuyển thổ cư. Nhưng "đùng một cái", TP ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng ở Q.Bình Tân lên gấp 15 lần so với trước. Trong khi trước lúc Quyết định 79 được ban hành, toàn bộ ngưng hết không nhận hồ sơ, nên người dân cũng không phản ứng kịp. Khi ra Quyết định 79, tôi lật đật làm gấp liền và ngày 29.10.2024 đã nộp xong hồ sơ. Những tưởng sẽ kịp tính theo bảng giá đất cũ, ai ngờ số tiền sử dụng đất tôi phải nộp quá cao. Nếu không điều chỉnh giảm xuống, chỉ có con đường duy nhất là xin rút hồ sơ về", bà Giang nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt Hòa An, nói thẳng việc bảng giá đất tăng quá cao khiến người dân không đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất và phải rút hồ sơ đã được cảnh báo từ lâu. "Chính sách thuế làm sao phải khuyến khích đưa đất vào sử dụng, vào xây nhà. Chứ với tình trạng hiện nay, đóng tiền sử dụng đất xong, người dân không còn tiền để xây nhà. Hoặc tiền sử dụng đất quá cao, người dân sẽ rút hồ sơ. Tuy nhiên, do nhu cầu bức thiết về nhà ở, họ lại xây bừa trên đất nông nghiệp. Khi đó chúng ta lại mất kiểm soát, phát sinh rất nhiều vấn đề phức tạp cho xã hội. Chưa dừng lại ở đây, dự báo đầu năm 2026, khi TP ban hành bảng giá đất lần đầu theo giá thị trường, giá đất sẽ còn cao hơn nhiều. Chính sách này mục đích là đánh vào dân đầu cơ, nhưng những người có nhu cầu thật bị ảnh hưởng, bị thiệt hại đầu tiên", ông Quang nhận định.

Theo ông Quang, với tiền chuyển mục đích sử dụng đất quá cao như hiện nay, người có nhu cầu về nhà ở khi đóng tiền xong sẽ không còn tiền xây nhà, để đất bỏ hoang, gây lãng phí. Còn nếu người dân còn đủ vốn xây nhà sau khi chuyển lên đất ở, tất cả đều có lợi khi dòng tiền lưu thông. "Một công trình xây xong sẽ tạo ra rất nhiều giá trị khi có thể để ở, cho thuê, làm quán cà phê, nhà xưởng... Do vậy khi người dân có đất sẵn, nhà nước chỉ nên thu một khoản tiền để cho dân chuyển mục đích lên thổ cư. Mức thu khoảng 30 - 40% bảng giá đất là hợp lý", ông Trần Khánh Quang kiến nghị.

Đánh giá lại bảng giá đất

Đồng quan điểm, luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, kiến nghị với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân sinh sống ổn định, thì có thể áp dụng các phương án giãn nộp, trả góp tiền sử dụng đất hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình chính sách, hộ thu nhập thấp. Không nên lấy việc thu tiền sử dụng đất cao để hạn chế đầu cơ đất đai, vì điều này chỉ gây khó cho người thực sự có nhu cầu hợp pháp về nhà ở. Nhà nước có thể điều tiết thị trường bằng các công cụ khác như thuế tài sản, thuế đất bỏ hoang… Thậm chí nên bỏ hẳn chế độ thu tiền sử dụng đất một lần khi cấp sổ, thay vào đó là thu thuế đất định kỳ hằng năm như nhiều nước, giúp giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời tạo nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

"Có thể thấy việc gia tăng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đa số bị ảnh hưởng lại là người có nhu cầu ở thật sự mà chưa tác động đến giới đầu cơ. Nếu người dân xin hủy hồ sơ tính thuế vẫn tiếp diễn thì chúng ta cần xem xét cách tính thuế theo Nghị định 103/2024 để có cơ sở đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh cho phù hợp, tránh gây tổn hại cho người dân, vô hình trung ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước và việc điều chỉnh chính sách thuế không đạt được mục đích đề ra", luật sư Trần Minh Cường nói.

Để giảm gánh nặng cho người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị TP.HCM cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ % tính đơn giá đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Bởi nguyên tắc mà chúng ta luôn nói đến là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Do đó, ông đề nghị cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ.

"Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1.1.2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa", ông Lê Hoàng Châu nói.