Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát Đỗ Quý Duy có công thức đầu tư rất đơn giản mà ông lấy tên là "Chợ-Hàng-Da" - một ngôi chợ nổi tiếng tại Hà Nội.
Yếu tố quan trọng nhất và xem xét đầu tiên khi đầu tư là Chợ, tức thị trường bất động sản khu đó, xem tập quán mua bán bất động sản của người địa phương như thế nào, để biết khi đầu tư thì khách hàng tương lai của chúng ta là ai.
"Lấy ví dụ ở TPHCM, xung quanh TPHCM có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Với những chợ truyền thống ấy, người mua hay người bán đã có tích lũy lâu đời từ việc phát triển kinh tế, và hành vi mua bán bất động sản của họ rất cụ thể".
Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát.
"Ở Bình Dương, tôi thấy rất nhiều nông dân vẫn làm những ngành nghề đơn giản như cạo mủ cao su hay làm ruộng, nhưng trong nhà có 20 - 30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến hàng trăm tỉ. Với việc họ sở hữu tài sản lớn như vậy, nhu cầu về đất dự án chỉ là nhu cầu mua chơi, hoặc mua thử nghiệm, hay mua để dành cho con cháu... Nhu cầu mua để ở là hoàn toàn khác", ông Duy chia sẻ tại Talkshow "Sức hút bất động sản vùng ven" do Báo Đầu tư tổ chức.
Ở Bình Dương, nhiều nông dân cạo mủ cao su, làm ruộng, nhưng trong nhà có 20 - 30 sổ đỏ
Với một thị trường khác biệt khác như Long An, nhu cầu của người bản địa về bất động sản nhà ở hiện tại chưa cao, trong bối cảnh quỹ đất của Thành phố Tân An rất rộng, dân không nhiều. Tuy nhiên, ông Duy nhìn nhận Long An sẽ giống Hưng Yên (địa phương tiếp giáp với Hà Nội, phát triển thị trường BĐS nhà ở rất sôi động - PV), khi những khu vực sát TPHCM sẽ có cầu rất lớn về việc sử dụng nhà ở, khi thời gian di chuyển về TPHCM chỉ chừng 30 phút.
"Với thị trấn, huyện sát TPHCM như vậy, Chợ được hình thành dựa trên một tệp khách hàng nữa là tệp khách hàng "làm việc ở TPHCM và sống ở Long An"", ông Duy nói.
"Với yếu tố Chợ, người mua và người sử dụng là yếu tố cốt lõi mà một nhà đầu tư bất động sản phải nhìn nhận. Khi đã nhìn nhận rõ tệp khách hàng đó, thì những nhà đầu tư, đầu cơ mới nhìn ra được khách hàng của họ sau khi họ đầu tư là ai".
Yếu tố thứ hai là Hàng, tức sản phẩm của thị trường. Hàng do chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án quyết định. Ông Duy khuyến nghị nhà đầu tư cần quan sát khả năng hình thành hàng hóa của họ ra sao. "Concept" sản phẩm thế nào? Ví dụ MIK với thương hiệu Imperia là một nhà đầu tư đã phát triển thành công tại TPHCM, thì khi ra Hà Nội, các nhà đầu tư Hà Nội sẽ nhìn vào các sản phẩm đã thành công của MIK tại TPHCM.
Hay như tại Bến Lức, Nam Long phát triển một đại đô thị như Ecopark ven Hà Nội. Khi nhắc đến Nam Long - một chủ đầu tư uy tín, phát triển sản phẩm tốt, nhà đầu tư tại TPHCM rất dễ tin tưởng để đầu tư.
Yếu tố thứ ba là Da (mang nghĩa là Ra). Khi xem xét đầu ra, nhà đầu tư cần nhìn vào khâu Tổ chức bán hàng và Thời điểm.
Chủ đầu tư tổ chức bán hàng, phân phối ra sao? Tổ chức cung ứng dịch vụ sau bán hàng thế nào? Tức, chúng ta phải xem xét cả một chuỗi cung ứng tất cả các yếu tố kể trên, và phải là những đơn vị có tiềm lực mới làm được.
Tính thanh khoản ở huyện vùng ven không thể tốt như vùng lõi, nhưng bù lại giá vốn và tăng trưởng rất hấp dẫn
"Chúng ta đang phát triển mô hình sản phẩm mới ở một địa phương mới mà người ta không tin khi người ta chưa nhìn", ông Duy nói.
Với yếu tố Thời điểm, ông Duy cho rằng đây là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào các sản phẩm vùng ven, bởi xu thế nâng cao sản phẩm tại các thị trường nói trên là đang có. Talkshow này quy tụ Hải Phát, MIK, Thắng Lợi, Five Star... hầu hết đều đang đầu tư vào Long An.
"Và việc lựa chọn Long An không phải ngẫu nhiên, khi những "cá mập" đi và sử dụng hàng trăm ha đất, rõ ràng nguyên tắc về mặt thanh khoản hàng hóa họ hiểu rất rõ".
"Bên cạnh đó, chu kỳ lớn của Việt Nam còn đang phát triển, đặc biệt là hạ tầng chưa hình thành - một điều tuyệt vời. Bởi giống như Trung Hòa Nhân Chính của Hà Nội, ngày tôi làm BĐS khoảng 10 năm trước, giá đất ở đấy khoảng 40 - 50 triệu đồng một căn thấp tầng, giờ để sở hữu một bất động sản tại đó phải bỏ ra 300 - 400 triệu đồng, gấp 6 - 8 lần sau khoảng 10 năm", sếp Hải Phát nhìn nhận.
Ông cũng khuyên các nhà đầu tư rằng: Tốc độ đô thị hóa tại các huyện và thị trấn tại các tỉnh vùng ven chậm hơn vùng lõi như TPHCM và Hà Nội, cho nên cần tính toán tính dài hơi tốt hơn, và cơ cấu tài chính một cách hợp lý.
"Tính thanh khoản ở huyện đó không thể tốt như vùng lõi, nhưng bù lại giá vốn và tăng trưởng rất hấp dẫn", ông Duy nói.
