Khó cấp sổ đỏ cho "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Loay hoay xử lý đất “tự sáng tác”

Theo ông Nguyễn Tấn Tuân, với những dự án chưa tiến hành triển khai thì tỉnh chuyển đổi sang đất ở thương mại - dịch vụ, phương án nếu xét thấy đủ cơ sở hạ tầng có thể đề xuất cho dự án đó chuyển sang hình thức đất ở, chủ đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước.

Chủ tịch Khánh Hòa cũng cho biết, trước đây, chính quyền tỉnh Khánh Hòa xác định đất đó là đất thương mại, dịch vụ, tỉnh cấp phép để làm du lịch, chứ không phải để doanh nghiệp xây lên, bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế, bây giờ người dân (nhà đầu tư thứ cấp) đề nghị chính quyền cấp sổ đỏ cho " đất ở không hình thành đơn vị ở " là rất khó.

Đối với trường hợp đã cấp sổ sai, ông Tuân đưa ra 2 phương án, một là thu hồi và hủy sổ. Hai là, kiểm tra lại quy hoạch xem phù hợp như thế nào. Còn không thì phải trả lại hiện trạng ban đầu.

Trên thực tế, giai đoạn 2013 - 2017, để tăng cạnh tranh trong chính sách thu hút phát triển hạ tầng du lịch, nhiều địa phương đã "sáng tạo" ra loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một số doanh nghiệp để triển khai xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng. Mà trong đó đi đầu là tỉnh Khánh Hòa với các dự án du lịch nghỉ dưỡng tại Bắc bán đảo Cam Ranh.

Tỉnh này người mua bất động sản du lịch tại các dự án có loại hình đất được tỉnh "sáng tác" ra sẽ được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Đào Công Thiên (khi còn giữ chức Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa) từng chia sẻ: Cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do tỉnh Khánh Hòa “sáng tạo và làm trước thời đại” nhằm đem lại lợi ích cho cả nhà nước và nhà đầu tư khi phát triển các dự án condotel; đồng thời không cho hình thành các khu dân cư vì liên quan đến hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…). Tuy nhiên, cụm từ này lại không có trong Luật Đất đai nên dẫn đến một số bất cập chưa thống nhất.

Năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở chưa phù hợp với Luật Đất đai và các quy hoạch chung.

Từ cuối năm 2020, tỉnh Khánh Hòa cũng đã lần lượt có động thái khắc phục, điều chỉnh nội dung giao đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ” để phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt tại nhiều dự án.

Quyền lợi nhà đầu tư giải quyết ra sao?

Song, hệ lụy để lại của các dự án cũng không nhỏ, quyền lợi của doanh nghiệp và nhà đầu tư khó được đảm bảo. Riêng Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh có gần một nửa trong tổng số hơn 40 dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Một số dự án đã đi vào sử dụng được giấy chứng nhận loại này, nhưng một số khác mặc dù đã xây dựng xong nhưng người mua vẫn chưa được cấp, người mua vẫn lao đao bởi không được cấp sổ, cũng khó chuyển nhượng.

Doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp khó vì "đất ở không hình thành đơn vị ở".

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN cho rằng, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án; làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, phương án gỡ vướng của UBND tỉnh Khánh Hòa còn nhiều tranh cãi cho thấy câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở” vẫn cần hướng đến một giải pháp tối ưu nhất là hoàn thiện hệ thống chính sách pháp lý theo hướng đồng bộ, nhất quán. Khi những “lỗ hổng pháp lý” được giải quyết sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp, đảm bảo sự ổn định, phát triển lâu dài của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để hài hòa quyền lợi các bên, "phá băng" thị trường, nên giải quyết theo hướng hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất kinh doanh, một phần là đất để ở.

“Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn”, ông Võ đề xuất.