Phiên thảo luận 2 của Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 với chủ đề: “Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư”. (Ảnh: BTC).
Từ góc nhìn của các chuyên gia tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước ra khỏi giai đoạn ‘tái định giá’ để tiến vào giai đoạn ‘tái cấu trúc’.
Trong bối cảnh đó, chính sách mới đặt nền móng cho minh bạch và ổn định; hạ tầng và quy hoạch vùng mở ra cơ hội mới cho phát triển; dòng vốn và hành vi nhà đầu tư sẽ định hình xu hướng đầu tư trong chu kỳ 2026 - 2027.
Cuộc chuyển mình từ “tăng giá” sang “tạo tiền”
Theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, bất động sản luôn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận suốt hơn 30 năm qua nhờ ba động lực cốt lõi. Thứ nhất là khung pháp lý ngày càng cởi mở, từ chỗ chưa công nhận quyền sở hữu nhà tư nhân đến việc cho phép sở hữu nhiều nhà và xem bất động sản là tài sản hợp pháp để tích lũy của cải.
Thứ hai là quy mô nền kinh tế tăng tốc, GDP Việt Nam đã vượt 450 tỷ USD sau gần 20 năm hội nhập kể từ 2006 và được dự báo sớm vượt qua Thái Lan trong vài năm tới.
Thứ ba là hạ tầng giao thông bứt tốc, đặc biệt trong thập kỷ qua với mạng lưới cao tốc liên vùng, sân bay, metro và các đại dự án kết nối đô thị dần hoàn thiện.
Nhờ các yếu tố đó, suất sinh lời trung bình của bất động sản tính theo lãi kép luôn ở mức trên 25%/năm, vượt xa chứng khoán (khoảng 10%) hay gửi tiết kiện ngân hàng (khoảng 8%).
TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế.(Ảnh: BTC).
Tuy nhiên, theo quy luật “lượng đổi - chất đổi”, khi những động lực này tiệm cận điểm bão hòa, bất động sản Việt Nam sẽ dần chuyển sang chu kỳ đầu tư, phát triển bền vững, tương đồng với các thị trường trưởng thành - nơi tăng trưởng ổn định thay vì siêu lợi nhuận.
“Tới đây, sản phẩm bất động sản phải tạo ra dòng tiền thực, chứ không còn câu chuyện mua xong chờ giá tăng. Phân khúc tiềm năng sẽ là những sản phẩm dung hòa được hai yếu tố thu nhập và khai thác”, TS. Hiển nhấn mạnh.
Chuyên gia diễn giải thêm, người mua - dù là để ở hay đầu tư, có sử dụng đòn bẩy hay không - đều ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế. Một căn hộ có giá 5 tỷ hay 50 tỷ chỉ thực sự hợp lý và khai thác hiệu quả khi tạo tỷ suất sinh lời tối thiểu 3 - 3,5% trên vốn đầu tư. Ngược lại, những phân khúc như đón đầu quy hoạch, lướt sóng đất nông nghiệp chờ chuyển đổi… sẽ không còn mạnh trong chu kỳ mới.
Không còn “mua nhanh - bán gọn”
Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating.(Ảnh: BTC).
Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, bất động sản là tài sản đặc thù, khác biệt hoàn toàn so với các sản phẩm đầu tư tài chính khác bởi phục vụ ba mục đích đồng thời: Sử dụng, đầu cơ ngắn hạn (mua nhanh bán nhanh tương tự cổ phiếu) và tích sản (mua và không bán). Chính vì sự đa dạng này khiến việc đưa ra một lời khuyên chung cho mọi nhà đầu tư gần như không khả thi.
Dù vậy, xét trong một năm qua, bất động sản vẫn là tài sản tăng nhanh nhất. Tương tự như cổ phiếu, giá giao dịch hiện tại đã phản ánh phần lớn kỳ vọng của thị trường về giá trị tương lai. “Lúc này, tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng ăn chênh ngắn hạn sẽ khó hơn rất nhiều”, ông Hiếu nhận định.
Ở góc độ cá nhân, ông Hiếu ưu tiên dòng bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, với chiến lược đầu tư dài hơn và không sử dụng đòn bẩy tài chính như cách đầu tư lướt sóng. Vị trí được ông đánh giá cao là khu vực TOD, vùng lõi đô thị, các dự án gần ga metro...
Nhu cầu thực - nhưng là của ai?
Ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), Cộng sự sáng lập LM Capital.(Ảnh: BTC).
Tiếp cận ở góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), cho rằng cốt lõi nằm ở vấn đề: Phát triển sản phẩm nhu cầu thực cho ai? Đó là nhu cầu thực của tôi, hay nhu cầu thực của bạn?
Ông dẫn ví dụ về một dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu sở hữu mặt tiền biển, phát triển những căn villa hai phòng ngủ. Nhân viên bán hàng tại dự án này chia sẻ họ có thể bán dễ dàng hơn với mức giá 20 – 30 tỷ đồng/căn.
Thế nhưng với quan điểm của một giám đốc phát triển dự án người Hàn Quốc, ông cho rằng dự án sở hữu mặt tiền biển như vậy cần phát triển những villa quy mô 5 - 6 phòng ngủ để phù hợp với nhu cầu của nhóm khách hàng tỷ phú thường di chuyển theo đoàn. Và những sản phẩm villa 1.000 m2 với giá 4 - 5 triệu USD/căn là nhu cầu thực của nhóm khách tỷ phú này.
Ngược lại, khi đi vào khu vực Phước Hải, Long Hải, chiến lược của nhà phát triển bất động sản hoàn toàn khác. Họ chọn xây dựng những sản phẩm condotel quy mô vừa phải, đáp ứng nhu cầu sở bất động sản nghỉ dưỡng - ngôi nhà thứ hai của tầng lớp trung lưu (middle-end).
