Các chuyên gia của VARS nhận định, thị trường bất động sản trong năm 2025 đã có những biến chuyển mới, các dự án mới trong nửa đầu và giữa năm được hấp thụ khá tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị “nén” suốt nhiều năm. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi vốn sau hơn 1 năm nắm giữ.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển biến rõ rệt. Dù vẫn có các dự án tiêu thụ tốt song tình trạng phân hóa ngày càng rõ trong bối cảnh nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc và tái triển khai; nhiều dự án quy mô hàng nghìn ha được phê duyệt nhanh; một số chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.
“Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc”, VARS nhận định.
Theo các chuyên gia, thời gian tới các dự án hướng đến nhu cầu thực sẽ có khả năng tăng trưởng. (Ảnh: Minh Đức)
Cùng với đó, xu hướng lãi suất tăng khiến áp lực tài chính bộc lộ rõ hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong các đợt tăng nóng. Thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản sẽ không còn tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Các yếu tố này giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu trong thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ khó thoát hàng, ngay cả khi phân khúc này vẫn "nóng".
Trong bức tranh tổng thể, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Dù vậy, VARS lưu ý mặt bằng giá ở trung tâm chỉ thực sự bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh.
Nếu thanh khoản tại vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn - thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.
