Ông Khoa (Tân Phú, TP HCM) cho biết lô đất này nằm ở Đồng Phú, Bình Phước, được sale hứa bảo đảm đầu ra với mức lãi 10-15% sau một năm. Thực tế, quý IV/2022 khi thị trường hạ nhiệt, lô đất lúc đó giảm còn 5 tỷ đồng, sang 2023 rớt còn 4 tỷ đồng. Mãi đến đầu tháng 4 năm nay, ông mới kiếm được khách mua và chốt giá 4,5 tỷ đồng, tức lỗ một tỷ đồng.
"Tôi tin rằng nếu đợi đến giữa năm 2025, giá đất có khả năng tăng về lại mức ban đầu nhưng không thể tiếp tục chờ vì đã cạn tiền và không gồng nỗi lãi ngân hàng", ông chia sẻ.
Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè, tháng 10/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Khoa là một trong số những nhà đầu tư "xuống tiền" mua đất nền năm 2022 - thời điểm có hiện tượng tăng giá cục bộ tại nhiều địa phương có biến động hạ tầng trên cả nước. Năm đó, có lúc giá đất tăng 10-20% chỉ trong một tháng. Nếu so với cuối năm 2021, giá đất tại nhiều địa phương tăng 40-50%, kéo theo làn sóng săn đất lướt sóng kiếm lời.
Một số khu vực nóng như Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, Đăk Nông, giá đất biến động theo từng tuần, trung bình tăng 35-60% so với cuối 2021.
Anh Thắng (quận 7, TP HCM) - nhà đầu tư đất nền ở Bình Phước cũng vừa thoát hàng thành công - cho biết đầu năm 2022, anh dùng toàn bộ số tiền dành dụm 2 tỷ đồng, vay thêm 1,5 tỷ đồng mua hai mảnh đất ở Đồng Xoài để đầu tư. Dự định ban đầu của anh là giữ đất từ 6-8 tháng sẽ bán kiếm lời, nhưng chưa được bao lâu thị trường đã "hết sốt".
Cuối năm 2022, anh cho biết có khách hỏi mua lại cả hai lô với giá 3 tỷ đồng. Do lúc đó khoản vay vẫn trong khả năng thanh toán nên anh không bán, chờ tăng giá. Suốt năm 2023, giá đất nền Bình Phước giảm sâu, lô đất từ 3 tỷ đồng bị trả xuống 1,9 tỷ.
Đến đầu năm nay, khi có khách trả 2,5 tỷ đồng, anh bán luôn vì cần tiền để thanh toán nợ. "Nếu bán hồi cuối 2022, tôi chỉ lỗ 500 triệu đồng, cứ cố gồng để giờ lỗ hơn cả tỷ", anh nói. Nhà đầu tư này cũng chia sẻ, từng kỳ vọng năm 2024 giá đất nền sẽ phục hồi. Nhưng diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo của các chuyên gia nửa cuối năm cho thấy khả năng này sẽ khó xảy ra.
Tương tự, chị Thúy An (Long Biên, Hà Nội), người vừa bán 2 lô đất nền ở quận 12, TP HCM và Long Khánh, Đồng Nai cho rằng thoát được hàng lúc này để thu hồi dòng tiền trả nợ ngân hàng là quá tốt, dù có lỗ đôi chút.
Lô đất của chị An mua cuối năm 2021 ở quận 12 có vị trí gần sông, giá 9 tỷ đồng. Đầu năm 2022, lô này từng được "thổi" giá lên gần 11 tỷ đồng nhưng chị không bán. Tháng 12/2022, lúc thị trường thoái trào, chị tính sang tay giá 9 tỷ nhưng không có khách mua. Đến tháng 5 năm nay, có khách trả 8 tỷ đồng, sau đó chị kỳ kèo mấy tháng thì chốt được giá 8,5 tỷ đồng.
"Tôi bán luôn vì sợ khách đổi ý. Với lô đất ở Long Khánh, từ đầu năm, tôi cũng phải chấp nhận cắt lỗ 850 triệu đồng để thoát hàng", chị cho hay. Theo chị An, dù thua lỗ nhưng tình hình này gom được tiền về trả nợ ngân hàng là mừng. Vì nếu cố giữ, chưa chắc giá tăng đủ để bù vào chi phí lãi vay hàng tháng.
Theo anh Phạm Quốc Chiến, môi giới đất nền tại TP HCM, 5 tháng qua, phân khúc này bắt đầu rục rịch giao dịch trở lại. Lượng khách ký gửi bán vẫn nhiều hơn lượng tìm mua và phần lớn người bán chấp nhận bán lỗ để thoát hàng. Theo đó, với các lô đất tỉnh được khách mua từ cuối 2022, giờ họ sẵn sàng cắt lỗ 30-35%. Nếu may mắn bán được với giá gốc, chủ đất sẵn sàng chi đậm hoa hồng cho môi giới.
Chị Thu Hà, một môi giới nhà đất khu Đông, cho biết đất nền giờ đã ngừng "đóng băng", nhưng giao dịch vẫn khó. Nếu là đất ở TP HCM, giá trên dưới 5 tỷ đồng dễ tìm khách hơn trước. Còn đất ở tỉnh thì vẫn trầy trật, nhất là những lô đất giá trị lớn, muốn bán phải giảm sâu. Phần lớn giao dịch thành công trong 6 tháng qua đều có giá giảm từ 20-30% so với đỉnh giá 2022. Nếu nền đất đẹp cũng chỉ tăng tối đa 5% so với mức giá 2023 (không phải giá mua ban đầu), cao hơn sẽ "đứt" giao dịch.
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý II, lượng tin đăng bán đất nền trên chợ trực tuyến bắt đầu tăng sau 4 quý liên tục giảm. Cụ thể, tin rao bán đất nền tăng 34% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ 2023. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này cũng tăng 18%, nhưng giá bán vẫn đi ngang. Theo đơn vị này, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhìn chung có cải thiện nhưng chỉ cục bộ tại một số khu vực, chủ yếu là các tỉnh miền Bắc. Với TP HCM và thị trường phía Nam, giá đi ngang, giao dịch chỉ cục bộ tại một số thị trường có câu chuyện về hạ tầng, quy hoạch.
Còn theo DKRA Group, quý II, giao dịch đất nền thứ cấp có chuyển biến tích cực, tập trung ở một số dự án đã xong hạ tầng, pháp lý và giá cạnh tranh. Còn với sản phẩm sơ cấp, giao dịch khá ế. Có 6.535 nền mở bán quý này nhưng chỉ bán được 184 nền, tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 3%. Tuy nhiên số này đã tăng gấp 2,6 lần nếu so với quý trước. Giá bán thứ cấp tăng nhẹ 1% so với quý I, ghi nhận ở những dự án đã hoàn thiện, có dân cư hiện hữu.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan, nhận định nếu xét trên 5 giai đoạn trong chu kì thị trường bất động sản (đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định), thì thời điểm phục hồi sớm nhất của đất nền dự kiến từ quý II đến quý IV/2025. Diễn biến các loại hình vẫn đang duy trì đặc điểm như giai đoạn 2013-2016. Do đó, nhiều khả năng các mốc tăng trưởng cũng sẽ lặp lại tính quy luật như chu kì trước. "Năm 2024 vẫn chưa phải thời điểm phục hồi của đất nền", ông Quốc Anh nhìn nhận.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, thị trường hiện nay vẫn đang là sân chơi của nhu cầu thực. Với đất nền, thanh khoản nhỏ giọt chỉ đang diễn ra ở giao dịch thứ cấp với các dự án đã có sổ, có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, kết nối về trung tâm. Còn thị trường sơ cấp khó biến động giá lúc này.
Ông Thắng nhìn nhận, ba bộ luật bất động sản có hiệu lực từ 1/8 sẽ có tác động lớn đến nguồn cung, giá và giao dịch đất nền. Vì thế trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025-2026) đất nền sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định. Thế nhưng, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo đất nền, giá tăng nóng hay tình trạng bong bóng. Ông khuyến cáo nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá lớn vào việc bùng nổ giá đất nền dù là sau khi 3 luật được áp dụng.
Dưới góc nhìn đầu tư, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, cho rằng triển vọng dòng tiền trở lại thị trường bất động sản trong năm nay có thể không đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư. Hiện thị trường đang có tín hiệu tốt lên nhưng sự phục hồi chung còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường.
Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc khả năng tài chính và áp lực nếu chấp nhận ôm đất. Cần chuẩn bị tâm lý phải chờ đợi từ 6-12 tháng nữa, thị trường mới tích cực trở lại. Nếu nền tảng tài chính không thể cầm cự đến thời điểm đó, nên chấp nhận bán bớt một phần.
Phương Uyên
