Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I, phân khúc đất nền và bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất. Theo đó, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Do vậy, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa.
Mặc dù mức giá đã đi vào ổn định, không còn dấu hiệu giảm giá, song mức giá giao dịch thành công thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm đỉnh “cơn sốt” đất. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.
“Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục”, đại diện VARS lưu ý.
Để tránh những tình huống khiến người mua đất nền phải chịu thiệt thòi khi tham gia giao dịch, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chỉ ra một số vấn đề mà người mua đất nền cần phải xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền.
Thứ nhất, nhà đầu tư cần đào sâu vấn đề pháp lý. Theo ông Tuấn, trong giao dịch mua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. Vì vậy, khi giao dịch, người mua cần mạnh dạn yêu cầu kiểm tra những thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt.
Với đất dự án, cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền.
Với giao dịch đất nền giữa các cá nhân, người mua cũng cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch khu đất, kiểm tra tình trạng sở hữu lô đất, các vướng mắc tranh chấp pháp lý, sở hữu nói chung... để đảm bảo đất không vi phạm hay có tranh chấp trước khi ký hợp đồng.
Ngoài ra, người mua nên yêu cầu bên bán photo các giấy tờ pháp lý trên và mang đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND,…), yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin, đối chiếu.
Đối với trường hợp có vay vốn ngân hàng để đầu tư, nên thông qua bên ngân hàng để xem xét tình trạng đất. Người mua cũng có thể nhờ ngân hàng định giá và xác định được giá trị chính xác của lô đất giao dịch. Còn nếu giao dịch thông qua sàn môi giới, cần yêu cầu bên môi giới cung cấp giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…
“Trường hợp chủ đầu tư, chủ đất không xuất trình được đầy đủ giấy tờ pháp lý thì không nên mua”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Thứ hai là nên dành thời gian đi khảo sát giá trực tiếp. Theo vị này, nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… Đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… Đây là những điểm mà không phải người mua bán bất động sản nào cũng hiểu biết quy trình.
Tuy nhiên, nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ giá. Ông Tuấn khuyến nghị, người mua ít nhiều cần bỏ thời gian và công sức tự đi thực tế, khảo sát giá và pháp lý dự án thay vì khoán hết cho bên thứ ba.
Ông Tuấn chỉ ra một số cách giúp khảo sát chính xác giá trị lô đất nền. Đơn cử như tìm hiểu từ người dân địa phương, kiểm tra chép nhiều môi giới khu vực, kiểm tra lịch sử giá ở các trang mua bán tin cậy, nhìn tiềm năng khu vực để xác định giá có tương xứng.
Thứ ba, nhà đầu tư nên tránh bẫy “liều ăn nhiều”. Theo ông Tuấn, nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn.
Cùng đó, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng: “Lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn. Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20 - 40%. Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch…”.
Bên cạnh việc không có tranh chấp về quyền sử dụng, các sản phẩm trên còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác. Do đó, có thể xác định không phải đất chưa có sổ nào cũng sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền này, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà tiền mất tật mang.
