Tại một hội thảo sáng nay bàn về các vấn đề pháp lý trong hoạt động đấu giá đất tại TP HCM, PGS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 "đã tuân thủ đúng quy định pháp luật".
"Các bên nên bình tĩnh để nhìn nhận rõ thực tế rằng không đơn vị nào trong cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm vi phạm luật. Không nên vì câu chuyện Thủ Thiêm mà chúng ta lại siết chặt các quy định quá nhiều, thậm chí nhìn doanh nghiệp như những con ruồi", ông ví von.
Theo ông, mục đích chung của cả nước là phát triển kinh tế thị trường, muốn thế, doanh nghiệp phải đi đầu. Do đó, nếu quá siết chặt các quy định pháp luật, điều này sẽ tạo ra sân chơi kém hấp dẫn và làm doanh nghiệp tụt cảm hứng.
Ông Phạm Văn Võ - Trường Đại học Luật TP HCM thậm chí bày tỏ quan điểm, việc Tân Hoàng Minh trả giá cao cũng có mặt tích cực. Trong đó, ông nhắc đến việc ngân sách Nhà nước đã tăng thêm hơn 588 tỷ đồng. Con số này cao hơn nhiều so với phương pháp giao đất không thông qua đấu giá. Theo ông, khi thành phố đã chấp nhận mang quyền sử dụng các lô đất này ra đấu giá, cần phải tuân thủ "luật chơi" của thị trường.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu ý kiến cho rằng thành phố đã làm đúng theo các quy định. Nhưng theo ông, phiên đấu giá vẫn có thiếu sót, đó là Luật Đấu giá tài sản đang áp dụng chung cho tất cả loại, mà quên rằng tài sản đất đai cần quy định riêng.
"Đến lúc chúng ta nên có hẳn một chương riêng về quyền sử dụng đất công trong Luật Đấu giá tài sản", ông đề xuất.
Cùng quan điểm với ông Lê Hoàng Châu, nhóm nghiên cứu của Trường đại học Kinh tế - Luật đánh giá hiện có quá nhiều văn bản pháp luật về hoạt động đấu giá nhưng chưa phối hợp đồng bộ.
TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trường đại học Kinh tế - Luật - ĐHQG TP HCM bình luận, việc chỉ xem xét Luật Đấu giá là chưa đủ. Bà giải thích, có nhiều quy định tác động đến việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ có ba luật ảnh hưởng chính gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu giá tài sản. Cùng một quá trình tham gia đấu giá nhưng các điều kiện lại được quy định ở nhiều luật khác nhau.
Ngoài ra, quy định hiện tại chưa phân định quy trình khi đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn với đấu giá các loại tài sản khác. Việc này dẫn đến thiếu quy định thẩm tra năng lực tài chính, ký quỹ hoặc tài sản đảm bảo cho đơn vị đấu giá để tránh tình trạng bỏ cọc... Chưa kể, các quy định trong Luật Đấu giá còn kẻ hở, dẫn đến tình trạng có thể bị thông đồng giá để trục lợi.
Bốn lô đất Thủ Thiêm được đấu giá thành công hơn 37.000 tỷ đồng, trong đó lô 3.12 mỗi m2 trúng đấu giá đạt kỷ lục 2,4 tỷ đồng nhưng hiện 2 doanh nghiệp đã xin bỏ cọc và 2 doanh nghiệp còn lại đã quá hạn nhưng chưa hoàn tất thanh toán tiền.
Ngoài kẽ hở về thẩm định năng lực tài chính, theo các chuyên gia, hiện tại cũng thiếu quy định nền tảng cơ bản về kiểm soát tình trạng sử dụng đất sau khi trúng đấu giá, trong đó có đánh thuế với đất chưa sử dụng. Do đó, thị trường xuất hiện tình trạng bỏ hoang đất, doanh nghiệp "gom" đất về rồi bỏ trống, có yếu tố đẩy giá đất lên cao.
Bà Vũ Huyền Trang, đại diện Công ty Cushman & Wakefield, đơn vị tư vấn cho nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, còn lưu ý các cấp quản lý nên chú trọng đến năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Theo bà, các dự án bất động sản còn là bộ mặt cảnh quan đô thị. "Nên xem xét kỹ khả năng đóng góp và kiến tạo về thiết kế, kiến trúc... của chủ đầu tư để nâng tầm mỹ quan đô thị", bà nói.
Nhóm nghiên cứu Trường đại học Kinh tế - Luật - ĐHQG TP HCM đưa ra ba đề xuất để hiệu chỉnh khung pháp lý phù hợp hơn thực tiễn hiện nay. Trước hết, cơ quan lập pháp cần quy định rõ việc thẩm định năng lực tài chính và tiêu chí cho chủ đầu tư trước khi tham gia đấu giá. Thứ hai, cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá quyền sử dụng đất để đáp ứng thực tiễn và cần tăng cường hoạt động giám sát để tránh tình trạng làm giá. Thứ ba, cần đồng bộ chính sách để đảm bảo thị trường bất động sản được quy về với giá trị đích thực, bao gồm chính sách thuế tài sản và kiểm soát khai thác tài sản.
Đầu tháng 3, trong báo cáo gửi Thủ tướng, Bộ Tư pháp cho biết, việc xác định giá khởi điểm, điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản mà được quy định tại Luật Đất đai và một số nghị định liên quan. Cơ quan này cũng nêu quan điểm, mức tiền đặt trước 5-20% so với giá khởi điểm là phù hợp, tạo điều kiện thu hút nhiều doanh nghiệp đấu giá.
Tuy nhiên, Bộ Tư pháp nhận thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện còn tồn tại một số vướng mắc, không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu đất. Điều này dẫn đến cách áp dụng khác nhau, gây khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương và tiềm ẩn khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.
Ở tầm nhìn dài hạn, bà Diệp đánh giá cần tính đến chuyện hạ nhiệt bất động sản và khai thông các kênh đầu tư khác. Xét riêng sự vụ Thủ Thiêm, doanh nghiệp tự tin đưa ra mức giá rất cao vì tin chắc, dù thế nào họ cũng sẽ có lãi, bởi thực tế giá đất luôn tăng và tăng rất cao chứ không hề giảm. Tâm lý trên xuất phát từ hiện tượng "ảo giá" xuất hiện nhiều năm qua. Theo bà Diệp, đây là thực trạng mạo hiểm khi bất động sản đang vận hành với phương thức này.
"Một khi thị trường mất dần sức nóng, tự khắc người dân sẽ xem bất động sản cũng như các kênh đầu tư khác mà thôi", bà Diệp nói.
