1. Quá tin người môi giới
Có 2 trường hợp dẫn tới vấn đề này.
Thứ nhất, bản thân người môi giới mới vào nghề, thiếu hiểu biết, thiếu kiến thức. Họ bán sản phẩm cho chủ đầu tư nào đó nhưng không đủ trình độ thẩm định dự án, không nhận biết được dự án đã chuẩn về mặt pháp lý hay chưa. Vì vậy, những môi giới này dễ đẩy khách vào chỗ rủi ro mà chính bản thân môi giới không nhận ra.
Thứ hai, người môi giới nhiều kinh nghiệm, muốn hưởng lợi từ khách. Ví dụ căn nhà được chủ rao bán 10 đồng, nhưng môi giới báo với khách 13 đồng để tự đút túi thêm 3 đồng. Thủ thuật này gọi là "gửi giá" hoặc "kênh giá". Không chỉ dùng chiêu bài kênh giá lúc mua tài sản, mà kể cả bán tài sản cho khách hàng, môi giới cũng áp dụng cách này để thuyết phục chủ nhà giảm giá, dễ bán hàng hơn.
Để tránh rơi vào hai tình huống trên, chuyên gia Nguyễn Thành Tiến cho rằng nhà đầu tư cần tự trang bị kiến thức, kinh nghiệm để nhìn nhận vấn đề. Chính chủ nhà phải biết kiểm tra, định giá tài sản trước khi giao dịch.
"Có thể tin môi giới nhưng không bao giờ tin 100%".
2. Không có tiêu chí đầu tư
Khi không có kiến thức, nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng sổ đỏ là tiêu chí quan trọng. Tuy nhiên thực tế chứng minh sổ đỏ không phải là yếu tố chắc chắn. Trong nhiều trường hợp, dù có sổ đỏ, sổ hồng thì tài sản vẫn bị dính vào quy hoạch. Hoặc dù đã có sổ đỏ, tài sản vẫn vướng vào tranh chấp pháp lý.
"Đôi khi tài sản không có sổ đỏ, chỉ là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng lại là tài sản tuyệt vời, tức nhà đầu tư mua 1 đồng nhưng mua xong tài sản tăng giá lên thành 10 đồng. Có sổ đỏ không đồng nghĩa với tài sản "ngon"", vị chuyên gia nhận định.
Ngoài ra, vì không có tiêu chí đầu tư, nên nhiều người thường chọn bất động sản theo tiêu chí vừa túi tiền, có bao nhiêu mua bấy nhiêu, ví dụ có 500 triệu đồng thì mua miếng đất 500 triệu đồng, có 5 tỷ mua 5 tỷ. Tuy nhiên mua xong lại không bán được. Vì thế, chuyên gia Nguyễn Thành Tiến gợi ý thanh khoản là tiêu chí nên được đặt ra khi nhà đầu tư có ý định mua bất động sản. Như vậy lúc cần tiền, nhà đầu tư có thể bán ngay trong vòng 1-3 tháng.
3. Đầu tư chung với nhau
Vị chuyên gia kể câu chuyện một nhóm đầu tư chung bất động sản nhà mặt phố hơn 12 tỷ đồng, rủ ông tham gia với trị giá góp vốn khoảng vài trăm triệu. Ông từ chối vì nhóm quá đông còn thương vụ sau này vẫn được tiến hành. Vấn đề là vì góp chung mỗi người một ít, nên không ai tập trung cải tạo, chăm sóc hay marketing bài bản. Sau 1 năm không thấy hiệu quả, cả nhóm quyết định bán nhưng trừ đi tiền môi giới và phí sang tên, họ chỉ hòa chứ không có lãi.
Một bài học khác được vị chuyên gia chia sẻ là ông và người bạn cùng mua chung tài sản giá 1,4 tỷ đồng. Một tháng sau, có người mua lại với giá 1,9 tỷ. Trong khi chuyên gia Thành Tiến muốn bán thì bạn ông quyết giữ lại, vì tin rằng giá còn tăng nữa. Hai bên tranh luận với nhau, cuối cùng đi đến phương án để lại. Không may thị trường đi xuống, tài sản sau đó được bán với giá 1,4 tỷ đồng và không ai lãi đồng nào.
"Đầu tư chung với nhau thường đi kèm nhiều rủi ro, trước hết là ‘cha chung không ai khóc’. Tiếp nữa là bất đồng quan điểm khi triển khai, không chỉ mất tiền mà còn mất tình cảm".
"Mọi người hay nói mồm với nhau, nể nang nhau nhưng tốt nhất nên có hợp đồng đầu tư, thỏa thuận rõ khi nào thì bán, lãi bao nhiêu thì bán, hay lỗ bao nhiêu thì phải cắt. Tránh tình trạng khi tài sản tăng lên thì không muốn bán, sau đó cơ hội trôi qua lại không bán được nữa, người nọ trách móc người kia dẫn đến mâu thuẫn nội bộ".
