Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội giá dưới 20 triệu đồng/m² liên tiếp xuất hiện trên thị trường.
Đơn cử, tại huyện Đông Anh (Hà Nội), dự án nhà ở xã hội Thăng Long Green City tại ô đất CT3 - Khu đô thị mới Kim Chung vừa được khởi công đầu tháng 3/2025. Giá bán khu nhà ở xã hội mới này khoảng 18,4 triệu đồng/m² (đã gồm thuế giá trị gia tăng 5% và phí bảo trì 2%).
Với đơn giá trên, căn hộ diện tích 49,8 m² giá khoảng 916,3 triệu đồng. Còn loại căn lớn nhất 64 m² giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành vào quý IV/2026.
Nhiều dự án nhà ở xã hội giá rẻ xuất hiện trên thị trường. (Ảnh: Chính phủ)
Hay dự án nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc Khu nhà ở Thạch Bàn (phường Thạch Bàn, quận Long Biên) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư với tổng số 414 căn hộ.
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự án đã được phép tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội sau 5 năm cho thuê. Số căn nhà ở xã hội mở bán (sau 5 năm cho thuê) đợt này là 82 căn hộ có diện tích từ 69,03 - 69,94 m² với giá bán tạm tính (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng 5%, chưa bao gồm chi phí bảo trì 2%) là 12,3 triệu đồng/m².
Mặt bằng giá chung cư sẽ hạ
Theo các chuyên gia, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội giá rẻ chắc chắn sẽ giúp mặt bằng giá chung cư hạ nhiệt.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhấn mạnh, giá nhà hiện nay ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dồi dào thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống.
Trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m². Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m² thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.
Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m². Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m².
Với những diễn biến thực tế, ông Quê nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.
Sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống.
CT Hội Môi giới BĐS VN
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống.
Ông Đính dự báo, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ giảm xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.
Cũng theo ông, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Những điểm mới trong các bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn mà thị trường phải đối mặt trong thời gian qua, trong đó có những “điểm nghẽn” về nhà ở xã hội.
Trong đó, Luật Nhà ở mới quy định những doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn. 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.
Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh không chỉ ở những dự án mới mà còn cả ở các dự án đã qua sử dụng.
Chính vì vậy, một trong những cách để cải thiện mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ chung cư là cải thiện được nguồn cung của thị trường, trong đó nguồn cung nhà ở xã hội tăng sẽ kéo mặt bằng giá xuống.
Cần gỡ nhiều "nút thắt' nhà ở xã hội
Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và hạ nhiệt giá nhà ở xã hội, theo các chuyên gia cần phải tháo gỡ nhiều nút thắt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.
Để phát triển nhà ở xã hội cần tháo gỡ nhiều vướng mắc.
Theo ông Châu, điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới rất cần sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ Chính phủ và địa phương trong việc tăng cường chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Còn đối với người dân, có thể xem xét bổ sung thêm các gói tín dụng ưu đãi, cho vay lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng chia sẻ, hiện nay vướng mắc lớn nhất với dự án nhà xã hội chính là quy trình thủ tục còn quá chậm.
"Dự án của công ty chúng tôi tại quận Hoàng Mai kéo dài thủ tục ba năm chưa xong gây nhiều thiệt hại cho nhà đầu tư. Tôi kiến nghị cần đẩy nhanh việc quy hoạch, dành quỹ đất sạch cho nhà xã hội", vị lãnh đạo kiến nghị.
Cũng theo ông, đẩy nhanh thủ tục sẽ làm giảm giá với nhà xã hội, tạo thuận lợi cho người thu nhập thấp cho nhà.
"Tại quận trung tâm nếu thủ tục nhanh, chúng tôi áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại có thể làm được nhà giá chỉ khoảng 20 triệu/m². Tại khu vực ngoại thành, chúng tôi có thể làm được nhà bán giá chỉ 15 triệu/m²", vị lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc khẳng định.
Đại diện Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng cho rằng, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án nhà ở xã hội là khá lớn. Bên cạnh đó, quá trình xét duyệt phương án kinh doanh cũng như xét duyệt hồ sơ đối tượng được hưởng ưu đãi về chính sách nhà ở xã hội còn kéo dài do cơ sở dữ liệu về các đối tượng được hưởng ưu đãi chưa có hoặc chưa đầy đủ.
Vì vậy, HUD kiến nghị Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thông qua việc rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện.
Vị đại diện HUD cũng cho rằng, các bộ ngành, địa phương cần rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng nhà ở xã hội, xem xét nếu chủ đầu tư khu đô thị có quỹ đất đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư nhà ở xã hội thì tổ chức điều chỉnh để giao cho chủ đầu tư đó triển khai đầu tư nhà ở xã hội, nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.
