Nguyên đại biểu Quốc hội chỉ ra điểm bất cập khi làm nhà ở xã hội

Không dễ để mua nhà ở xã hội

29,4 triệu đồng/m2 là mức giá bán trung bình vừa công bố của một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Đây được coi là kỷ lục mới về giá bán nhà ở xã hội trên thị trường. So với giai đoạn trước năm 2023, mức giá trên đã cao gần gấp đôi. 

Trong báo cáo tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, diễn ra hồi tháng 9, Bộ Xây dựng thông tin, giá nhà ở xã hội mới (sơ cấp) có giá bán tạm tính trong khoảng 15-25 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2024.

Hiện, thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam là 8,3 triệu đồng/tháng (số liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính). 

Giả sử một gia đình 2 vợ chồng muốn mua căn hộ diện tích nhỏ nhất, khoảng 30 m2, tại dự án nhà ở xã hội trên, họ cần khoảng 900 triệu đồng.

Như vậy, với tổng thu nhập bình quân khoảng 16,6 triệu đồng/tháng, để mua được nhà, gia đình này cần hơn 54 tháng, tương đương khoảng 4,5 năm, với điều kiện là không chi tiêu một đồng nào. Chưa kể, họ còn trải qua quá trình lọc hồ sơ đăng ký mua nhà và bốc thăm giành suất (nếu nhu cầu mua vượt quá số lượng nhà bán ra tại dự án).

Điều kiện tài chính trên hết sức vô lý nhưng cũng chỉ ra thực tế, ước mong sở hữu nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không dễ thực hiện.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định, chênh lệch cung - cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ nên nhà ở xã hội khó đến được người thực sự có nhu cầu.

Biến động giá cả vật tư xây dựng cùng sự thiếu hụt nguồn cung dự án đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.

Từ góc nhìn xã hội, đại diện Savills cho hay, khi người dân không có nơi để an cư, có thể tạo ra những tệ nạn xã hội. Hệ lụy lâu dài sẽ xuất hiện nếu nhà ở xã hội tiếp tục vượt khỏi khả năng tiếp cận của người dân. 

Cần khống chế giá bán nhà ở xã hội 

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp. 

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển. Nhiều địa phương còn chưa bố trí ngân sách thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội.

Ngoài việc số lượng dự án hoàn thành chưa đạt mục tiêu, một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa triển khai thi công hoặc thi công chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, chất lượng quỹ đất chưa đảm bảo. Nhiều ô đất nhà ở xã hội được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay.

Trao đổi với VietNamNet, Nguyên Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - ông Nguyễn Ngọc Bảo, chỉ ra hai bất cập chính trong phát triển nhà ở xã hội.

Thứ nhất, thủ tục làm nhà ở xã hội còn phức tạp. Lợi nhuận không cao nhưng thủ tục nhiều khiến doanh nghiệp không mặn mà. Đó là lý do gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội chậm giải ngân. 

Thứ hai, nhiều dự án nhà ở xã hội có kiểu làm cho xong, để báo cáo thành tích. Nhiều dự án nằm ở vị trí không thuận lợi, thiếu hạ tầng kỹ thuật nên người dân không về ở. Ý nghĩa của dự án không được phát huy.

“Vị trí đẹp thì địa phương dành riêng cho làm nhà ở thương mại. Chỗ xấu thì làm nhà ở xã hội. Khoảng cách giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội quá chênh lệch. Quan niệm người ít tiền chỉ cần ở vậy là sai lầm”, ông cho hay.

Đề cập tới giải pháp, ông Bảo cho rằng, các địa phương phải có quy hoạch rõ vị trí cho dự án nhà ở xã hội. Muốn phát triển một dự án nhà ở xã hội, các bên liên quan phải đặt mình vào nhu cầu thực tế của người dân khi định cư tại dự án.

Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước hoàn toàn đủ khả năng kiểm soát giá các dự án nhà ở xã hội. Doanh nghiệp kinh doanh cần có lợi nhuận, nhưng khoản này phải nằm trong khuôn khổ.

Nhà nước có thể tính được giá thành (đã bao gồm giá đất) trên mỗi mét vuông xây dựng. Từ đó, xác định được lợi nhuận của chủ đầu tư và khống chế mức giá bán ra tại các dự án nhà ở xã hội.

Cuối cùng, điều quan trọng nhất là đơn giản các thủ tục liên quan, nhằm tăng nguồn cung dự án nhà ở xã hội ra thị trường.

Theo TS Sử Ngọc Khương, để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc), giữa Chính phủ và doanh nghiệp. 

Đồng thời, Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận. Nếu gỡ bỏ được những yếu tố trên, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung.