Chuyên gia: Nhà nước không nên can thiệp trực tiếp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản

Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi “vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?” và yêu cầu các bộ, ngành đưa ra giải pháp cụ thể. Câu hỏi này phản ánh thực tế rằng bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP HCM, vẫn còn nhiều thách thức.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Dat Xanh Services, giá căn hộ tại TP HCM tăng đáng kể so với các phân khúc khác với tỷ lệ 5 - 7%, còn nhà thấp tầng tăng giá 2 - 5%. Khu vực lõi trung tâm như quận 1, quận 4, Bình Thạnh cũ tiếp tục giữ giá, thậm chí tăng 10 - 30% mỗi năm.  

Tại khu Đông, các dự án giai đoạn trước như Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đã tăng giá 13 - 19% mỗi năm. Còn các dự án hiện tại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức tăng 18 - 27% mỗi năm.

Tương tự, báo cáo của Savills cũng chỉ ra rằng trong quý II/2025, chỉ số nhà ở TP HCM tiếp tục tăng thêm 3 điểm theo quý và tăng 8 điểm theo năm, đạt mức cao nhất kể từ khi chỉ số được công bố.

Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá tăng, đặc biệt tại các dự án có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán.

Trong đó, thị trường sơ cấp ghi nhận giá tăng 7% theo năm, chủ yếu từ dự án mới tại quận 2 cũ và nguồn hàng hạng A được mở bán lại tại quận 1 cũ.

Còn mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp tăng ở hầu hết các quận, dẫn đầu bởi khu Đông và Nam thành phố.

Theo chuyên gia Savills, thị trường nhà ở TP HCM hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cho rằng "vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia.

Nhà nước không nên trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới, đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

“Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường,” bà Hương nhấn mạnh.

Cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.

Bà Hương chia sẻ đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.

"Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn", bà Hương nói.

Khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP HCM được kỳ vọng sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực.