Chủ đề giá bất động sản năm 2024 được giới chuyên môn đem ra bàn luận tại tọa đàm Đa điểm nhìn.
Giá bất động sản Hà Nội tăng cao nhưng khối lượng được giao dịch không nhiều
Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi cho rằng, giá tăng cao có thể nói là kết quả tích cực đối với các nhà đầu tư, thậm chí các nhà đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, đối với ông đây là một con số không tích cực bởi những người mua, người tiêu dùng cuối bất động sản gặp phải khó khăn lớn do giá bất động sản tăng cao.
“Với vai trò Thiên Khôi là đơn vị môi giới, chúng tôi không kỳ vọng giá được đẩy lên cao mà chỉ mong sao có nhiều giao dịch ở phân khúc thấp thì mới có biên độ tăng trưởng, vòng quay nhiều. Các bạn trong vai trò môi giới chạm tới người mua dùng cuối sẽ có hiệu quả hơn. Việc đẩy giá lên quá cao chỉ có lợi cho người có sẵn nguồn hàng để bán”, ông Dũng nói.
Bên cạnh đó, ông Dũng cho rằng, giá tăng cao, thị trường phản ứng ngay. Đó là giá tăng, sức mua giảm.
“Sức mua đến từ dòng tiền, sự tích lũy tài chính của người dân, cũng như các nhà đầu tư trên thị trường. Kinh tế Việt Nam phát triển trong những năm qua không thực sự quá mạnh bởi chúng ta đang trong giai đoạn phục hồi sau dịch Covid-19, cũng như những khó khăn của thị trường bất động sản, tích lũy chưa thực sự cao. Bên cạnh đó, thị trường tài chính chưa có lượng tiền đủ tốt đổ vào thị trường bất động sản.
Do đó, giá lên cao như vậy, sức mua thị trường bị ảnh hưởng, cùng với việc lượng hàng của dự án nhà ở xã hội sắp tới hàng nhiều, trong khi giá bị đẩy lên quá cao so với sức mua thị trường. Như vậy, tiềm năng phát triển giá bất động sản 2025 ở Hà Nội khó thể tăng cao, thậm chí có xu hướng giảm nhẹ để đảm bảo tính cân bằng cung cầu”, ông Dũng nhận định.
Ông Dũng đưa ra nhận định trên bởi nhìn vào thực tế thị trường thời gian qua, giá tăng nhanh nhưng khối lượng được giao dịch không thực sự nhiều.
Vị này chỉ ra một ví dụ khiến giá bất động sản Hà Nội tăng, trong khi giao dịch không nhiều. “Ví dụ, ở thị trường thứ cấp căn hộ tại Royal City hoặc Time City, có khoảng 200 căn đang bán nhưng chỉ cần lượng mua 100 căn. 100 căn này tương đương khoảng 6 tỷ/căn. Đổ ra khoảng 600 tỷ với 1 dự án, vài dự án như vậy thì số tiền bỏ ra của giới đầu tư, đầu cơ chỉ tầm vài nghìn tỷ để mua một lượng hàng đang bán nhưng đã đẩy giá bất động sản Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới rất cao”, ông Dũng nói.
Chủ tịch Thiên Khôi cho rằng, sau khi đẩy giá hàng thứ cấp lên cao, lượng hàng sơ cấp được tung ra thị trường với mức giá mới. Ở góc độ đó, nhìn thấy sự cân bằng về vật giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
“Về khối lượng giao dịch sơ cấp, tôi đánh giá không thực sự nhiều so với thứ cấp. Và đến giai đoạn này, giao dịch đã chậm lại. Mặc dù hàng sơ cấp cũng chỉ có một số chủ đầu tư ra hàng với số lượng không nhiều. Như tại TP.HCM, số lượng hàng rất ít ỏi. Mỗi lần ra hàng gần như hết sạch, Hà Nội cũng đang có một số lượng nhất định, đang trông cậy vào thông tin quy hoạch”, ông Dũng chia sẻ.
Ông Dũng cũng lưu ý thêm, những yếu tố phát triển thị trường cũng do yếu tố tâm lý khá nhiều, đặc biệt yếu tố về quy hoạch. “Chúng ta phải để ý rằng, nguồn tiền về đầu tư công, triển khai, quy hoạch các dự án không thể thúc đẩy giá bất động sản lên cao nhanh được. Như vậy, đồng nghĩa với việc những kỳ vọng về thị trường bất động sản Hà Nội đang ở ngưỡng cao. Mức tăng giá bất động sản ở Hà Nội trong năm qua đối với tôi là tương đối bất ngờ”, ông Dũng chia sẻ.
Đánh giá tiềm năng phát triển thời gian tới, ông Dũng cho rằng: “Với mặt bằng giá mới hiện nay, theo tôi về trung hạn 3-5 năm, mức giá vẫn sẽ tốt mặc dù mặt bằng giá đã đẩy lên mức cao. Tuy nhiên, trong ngắn hạn 1-2 năm, giá bất động sản ở Hà Nội thì không thể tích cực ngay được.
Ở TP.HCM, năm vừa rồi thậm chí có một số nơi đi xuống, trong khi Hà Nội tăng cao. Đó là sự khác biệt. Sự dịch chuyển của người đầu cơ, đầu tư, người tiêu dùng sẽ khác nhau về tốc độ, thời điểm. Dòng tiền của dân đầu tư sẽ có sự dịch chuyển và sẽ có sự biến động trong thời gian sắp tới tại 2 khu vực này và sẽ có dấu hiệu đảo chiều”.
Người Hà Nội - đầu năm quan tâm bất động sản Thủ đô, cuối năm tìm kiếm TP.HCM
Nói kỹ hơn về xu hướng đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, thời điểm đầu năm 2024, người TP.HCM tăng cường tìm kiếm bất động sản ở thị trường Hà Nội. Còn người Hà Nội trong khoảng ba năm vừa qua dường như không còn mặn mà với thị trường TP.HCM. Điều này cho thấy người Hà Nội đã bắt đầu quay trở về khu vực của mình để tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Nguyên nhân được chuyên gia chỉ ra đó là thời gian qua thị trường TP.HCM phát sinh nhiều vấn đề, như pháp lý, do đó bất động sản giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư Hà Nội. Thêm vào đó, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công ở TP.HCM cũng thấp hơn so với mặt bằng chung của cả nước...
Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2024, người Hà Nội bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở thị trường TP.HCM và vùng ven. Nhu cầu tìm kiếm tập trung ở loại hình nhà phố, chung cư, đất nền. Thị trường bắt đầu chuyển dịch về TP.HCM và khiến phân khúc chung cư tại đây bắt đầu sôi động trở lại.
Khảo sát mới đây trên 180 nhà đầu tư Hà Nội của đơn vị này cho thấy, 66% người được hỏi đang quan tâm và tìm kiếm cơ hội ở thị trường TP.HCM. Kết quả cũng chỉ ra nhà đầu tư Hà Nội bắt đầu giảm quan tâm đến thị trường Thủ đô, mức giảm vào khoảng 47% so với cao điểm tháng 3/2024.
Vị này cũng cho biết không chỉ riêng nhà đầu tư Hà Nội, nhà đầu tư TP.HCM cũng đang tăng cường tìm kiếm bất động sản tại thị trường TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư cho rằng thị trường TP.HCM đang nhiều tiềm năng và có giá hợp lý. Với 5 tỷ đồng, nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn ở cả vùng ven lẫn trung tâm. Tuy nhiên, phần lớn nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội nhưng chưa xuống tiền.
"Nhiều người đặt câu hỏi vì sao bất động sản TP.HCM lại có giá thấp vô lý như hiện tại, thị trường cũng có rất nhiều lựa chọn, do đó họ không cảm thấy an toàn và chưa thể quyết định xuống tiền", ông Tuấn nhận định.
