Bà Trần Thị Vân Anh, 71 tuổi, từng nghĩ không thể rời bỏ ngôi nhà xây từ năm 1990 trên phố Thái Hà (Hà Nội) dù ban ngày thiếu sáng, ban đêm ồn ào. Bà ở một tầng còn vợ chồng con trai và hai cháu nội ở tầng khác. Khi anh Nam Trung, 44 tuổi, đề nghị bán nhà dọn lên chung cư, bà Vân Anh lập tức phản đối.
"Tiếng là ba thế hệ ở cùng nhà nhưng sinh hoạt của gia đình chia cắt, mọi người ít khi nói chuyện. Tôi luôn lo lắng khi để mẹ ở nhà một mình", anh Nam Trung nói.
Lý do không thích chung cư của bà Vân Anh là sợ cảnh chung đụng, xếp hàng chờ thang máy. Nhưng sau hai tuần dọn lên căn hộ mới, bà cho biết đã thay đổi suy nghĩ. Việc không phải leo cầu thang và có lực lượng bảo vệ giúp bà ngủ ngon hơn. Không gian một mặt sàn cũng giúp bà và hai cháu gặp nhau nhiều hơn trong ngày.
Căn hộ mới của gia đình nằm ở tầng 8 một dự án trên phố Láng Hạ, rộng 180 m2, thiết kế theo dạng chìa khóa đôi (dual-key). Loại hình này gồm hai không gian sống độc lập nhưng dùng chung một cửa chính.
Bà Vân Anh ở không gian có phòng ngủ hướng Đông Nam, ban công rộng, cạnh phòng thờ và phòng sinh hoạt chung. Vợ chồng anh Trung có không gian phòng ngủ và phòng làm việc tách biệt. "Giờ có khách ghé chơi, chính mẹ là người tự hào dẫn đi khoe từng góc ban công ngập nắng", anh Trung chia sẻ.
Bà Vân Anh, 71 tuổi, đứng trên ban công căn hộ của gia đình trên phố Láng Hạ. Ảnh: Nam Trung
Tại phường Xuân Đỉnh, Hà Nội, ông Trần Văn Khang, 78 tuổi và bà Lê Thị Hòa, 75 tuổi, đang ở căn hộ tầng 6, còn con gái sống ở tầng 20. Trước đó, ông Khang dự định sống trọn đời tại nhà vườn ở huyện Gia Lâm. Tuy nhiên, khi tuổi cao, không gian hai tầng trở nên rộng so với nhu cầu sử dụng, ngôi nhà trở thành "chiếc tổ cô đơn".
"Hai con gái bận rộn nên dù cách nhà hơn 20 km, mỗi năm chúng chỉ về thăm được vài lần", ông Khang nói. Khi con gái cả sinh hai cháu nhỏ, bà Hòa lên hỗ trợ chăm cháu và nảy ra ý tưởng mua chung cư.
Hai con gái góp tiền phụ bố mẹ mua căn hộ gần 80 m2. Giờ đây, ông Khang không còn lo trượt ngã cầu thang, hàng ngày lo cơm nước, chơi với cháu và luôn có bạn đánh cờ là các cụ ông trong khu.
Sự thay đổi trong cách chọn nhà với tiêu chí thân thiện với người cao tuổi và tăng cường gắn kết với con cháu của những gia đình như ông Khang hay bà Vân Anh nằm trong xu hướng toàn cầu và đang ngày càng rõ nét tại Việt Nam trong bối cảnh già hóa dân số.
Nửa đầu năm 2026, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy 59% người mua nhà tại Hà Nội và 54% tại TP HCM ưu tiên chọn căn hộ chung cư. Sự dịch chuyển lên không gian phẳng cũng là cách nhiều gia đình chọn để bảo vệ sức khỏe cho người cao tuổi.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, có ba yếu tố cho thấy "người già rời nhà đất lên chung cư" không phải trào lưu ngắn hạn.
Thứ nhất, già hóa dân số diễn ra nhanh và không thể đảo ngược. Việt Nam đang đối mặt với một giai đoạn "già hóa trong điều kiện thu nhập chưa cao", tạo ra nhu cầu thực về những mô hình sống an toàn, có hỗ trợ, thay vì chỉ là nhà ở thuần túy.
Thứ hai, quá trình đô thị hóa, xu hướng sống tách thế hệ và áp lực lên gia đình hạt nhân khiến mô hình "con cái chăm sóc cha mẹ tại nhà" ngày càng khó duy trì. Trong khi 80% người cao tuổi mong muốn được chăm sóc tại nhà, hệ thống dịch vụ hiện tại mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ.
Thứ ba, chăm sóc người cao tuổi đã là một phân khúc bất động sản trưởng thành trên toàn cầu. Ở các thị trường phát triển, đây là lĩnh vực kết hợp bất động sản - y tế - dịch vụ - phúc lợi xã hội với quy mô hàng trăm tỷ USD.
Người cao tuổi đẩy trẻ đi dạo tại một khu chung cư ở phường Đông Ngạc, Hà Nội tháng 6/2026. Ảnh: Phan Dương
Với hơn 30 năm kinh nghiệm quốc tế, TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn cùng quan điểm với ông Matthew Powell. Ông Sơn cho biết tại Nhật Bản, Singapore, Australia hay châu Âu, nhà ở cho người cao tuổi đa dạng nhưng có điểm chung là thường kết hợp với phòng khám, trung tâm phục hồi chức năng và công viên.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định xu hướng này đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Nhu cầu căn hộ nhiều phòng ngủ, các mô hình hai không gian riêng biệt như duplex thông tầng hay dual-key sẽ gia tăng mạnh mẽ để đáp ứng mô hình gia đình đa thế hệ, hoặc nhiều anh chị em, cha mẹ cùng sinh sống.
Bà Hải Vân, 72 tuổi, cựu cán bộ ngành hàng không, là một ví dụ. Trước đây, mỗi lần gia đình tụ họp, các con phải lái xe qua nhiều tuyến phố để đón bà, có khi hủy hẹn vì mưa. Hiện tại, từ ba tòa tháp trong cùng tổ hợp chung cư tại phường Nghĩa Đô, các thành viên di chuyển bằng thang máy xuống bãi đỗ xe thông nhau dưới tầng hầm để gặp mặt.
Con gái lớn của bà Vân là người đề xuất việc chuyển nhà do nơi ở cũ chật hẹp. Hai chị em rủ mẹ góp vốn mua căn hộ cùng khu. Tại căn hộ 75 m2, bà Vân tham gia câu lạc bộ dân vũ, tập yoga và bơi lội. Tần suất gặp con cháu duy trì 3-5 ngày mỗi tuần. "Đến giờ tôi hoàn toàn ủng hộ người già lên sống chung cư", bà Vân nói.
Từ góc nhìn chăm sóc người cao tuổi, bà Trần Thúy Nga, Phó tổng giám đốc Viện dưỡng lão Diên Hồng, cho rằng nhiều người vẫn lãng mạn hóa tuổi già trong những căn nhà mặt đất có sân vườn. Thực tế, sau khi nghỉ hưu, không ít người chỉ quanh quẩn trong vài căn phòng, ngày càng ít vận động và đối mặt nguy cơ té ngã. Dữ liệu của WHO cho thấy mỗi năm khoảng 30% người trên 65 tuổi và gần 50% người trên 80 tuổi bị ngã; một nửa trong số đó sẽ tái ngã nhiều lần.
"Có những người khỏe mạnh nhưng trượt ở bậc tam cấp hoặc cầu thang. Một cú ngã có thể làm mất khả năng tự lập", bà Nga nói. Bà cho biết thêm, điều người cao tuổi cần là không gian phẳng, an toàn và cơ hội tham gia các hoạt động cộng đồng để không bị cô đơn.
Tuy nhiên, theo bà Nga, điều người già cần không chỉ là một mặt sàn phẳng. Quan trọng hơn là họ có cơ hội bước ra khỏi căn hộ, gặp gỡ hàng xóm, tham gia câu lạc bộ, duy trì cảm giác mình vẫn là một phần của cộng đồng. "Một khu chung cư tốt không chỉ giúp người già sống an toàn mà còn giúp họ không sống cô đơn", bà nói.
Nghiên cứu công bố năm 2026 trên 1.000 người cao tuổi ở Trung Quốc cho thấy môi trường sống với thiết kế phẳng và thang máy giúp người già duy trì sự độc lập. Việc có thể tự đi dạo, mua sắm hay giao lưu cộng đồng tác động tích cực đến sức khỏe tinh thần của họ.
Bà Vân Anh cùng con cháu trong căn hộ 180 m2 ở Láng Hạ, Hà Nội Tết 2026. Ảnh: Gia đình cung cấp
Để đón đầu làn sóng chuyển dịch này tại Việt Nam, TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần thay đổi tư duy thiết kế chung cư, chuyển từ việc chỉ phục vụ gia đình trẻ sang đáp ứng cư dân mọi độ tuổi. Các yếu tố như sàn chống trượt, tay vịn, hệ thống cảnh báo khẩn cấp cần sớm trở thành tiêu chuẩn.
Với bà Vân Anh, định nghĩa về một tuổi già viên mãn giờ đã đổi khác. "Nếu trước kia mảnh vườn, khoảng sân là biểu tượng an cư, thì nay, một không gian phẳng để mở cửa thấy con cháu, bước xuống sảnh gặp bạn bè là điều chúng tôi thực sự cần", bà nói.
