Trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, bản chất của tín dụng bất động sản thường là giá trị lớn và kỳ hạn dài trong khi tiền gửi của ngân hàng chủ yếu là tiền gửi ngắn hạn. Do đó, nếu tổ chức tín dụng không kiểm soát được cho vay bất động sản thì sẽ gặp rủi ro khi khách hàng rút tiền mà chưa đòi được các khoản cho vay dài hạn.

Theo Thống đốc, xuyên suốt những năm qua NHNN đã có những quy định để kiểm soát rủi ro này. Còn việc cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản thì do tổ chức tín dụng tự thỏa thuận với khách hàng và ra quyết định trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động của chính tổ chức tín dụng đó và toàn hệ thống.

Trước đó, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú đã không ít lần khẳng định, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản. Vị này cũng khẳng định, đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. NHNN không khống chế điều này.

Theo số liệu của NHNN, tính đến thời điểm hiện tại, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với các dự án đầu tư khoảng hơn 700.000 tỷ đồng; còn lại khoảng 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại,... Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 là 10,19%.

Ông Tú cho rằng, với tốc độ cho vay bất động sản vẫn tăng thì không thể nói ngân hàng siết tín dụng vào lĩnh vực này. Còn nếu các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận tín dụng thì nên cùng với ngân hàng thương mại phải thẳng thắn chia sẻ với nhau để tìm cách gỡ vướng,…

Lo doanh nghiệp khó tiếp cận vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp ngộp thở, có thể đi đến “tắc thở”.

Ông Châu cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản, một phần do thiếu dự án mới dẫn đến nguồn cung được đưa ra thị trường rất hạn chế. 

NHNN không siết tín dụng nhưng đề nghị cần có cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận được vốn tín dụng. Do đó, ông Châu đề xuất các ngân hàng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản khỏe mạnh, những doanh nghiệp là khách hàng đáng tin cậy của ngân hàng thương mại; những doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp tục vay vốn. Bên cạnh đó, người dân cũng cần tiếp cận được nguồn vốn để mua nhà, xây nhà, trong đó có nhà ở xã hội.

“Nếu chúng ta không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp, trên cơ sở đánh giá chất lượng dự án thì chúng ta sẽ không có được Samsung hay Huyndai giống như Hàn Quốc”, vị này nói.

Đồng quan điểm, Chuyên gia tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, đối với lĩnh vực bất động sản, tín dụng là một trong những nguồn vốn rất quan trọng và rất lớn, không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Do vậy, việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro là rất quan trọng. Bởi ngay từ năm 2020, thị trường chứng khoán và bất động sản đã xuất hiện những dấu hiệu bất thường. Tuy nhiên, nếu kiểm soát một cách “đại trà” sẽ có những tác động không tốt đến thị trường.

Theo vị chuyên gia này, đối với những doanh nghiệp lớn có nhu cầu tài chính và đầu tư lớn, nhu cầu tín dụng cho bất động sản của họ rất lớn. Nếu dừng cho vay hàng loạt thì các dự án cũng phải dừng lại. Điều này không chỉ tác động đến nguồn cung trên thị trường mà còn tác động đến việc làm trong xã hội, dẫn đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cũng sẽ giảm đi.

Bên cạnh đó, đối với các doanh nghiệp đang có sản phẩm sắp đưa ra thị trường, việc ngân hàng dừng cho vay có thể làm phát sinh nợ xấu vì dự án không bán được.

Về phía người mua nhà, có nhiều người đã đặt cọc nhưng không đủ năng lực tài chính và phải đi vay. Điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả của họ,... Tất cả những điều này sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, theo ông Thịnh.

Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu người mua không có đủ khả năng tài chính để mua thì chủ đầu tư cũng khó bán nhà, dẫn đến nợ xấu tăng lên. “Nếu nợ xấu tăng lên thì ngân hàng sẽ phải lo trước. Và việc lý nợ xấu không đơn giản, hoặc nếu được cũng mất rất nhiều thời gian. Vì vậy, cần cân nhắc việc siết tín dụng trong thời điểm này”, chuyên gia nói.

“Tôi hoàn toàn ủng hộ việc kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro nói chung, cũng như lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, phải có lựa chọn linh hoạt và phù hợp trong từng thời điểm, ở từng thị trường và với từng phân khúc.

Chẳng hạn như ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân hiện có lượng tiêu thụ tốt thì phải đẩy mạnh cho vay, thậm chí cho vay với lãi suất ưu đãi bằng các chính sách của Nhà nước. Đó là việc cần làm và các ngân hàng cũng cần hỗ trợ cho doanh nghiệp để họ đẩy mạnh đầu tư vào những phân khúc này”, vị này đề xuất.

Ông Thịnh cũng đề nghị các ngân hàng cho vay với doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng hoàn vốn tốt cũng như những doanh nghiệp có đóng góp lớn cho xã hội cần thực hiện một cách ráo riết hơn chứ không nên bó hẹp. Từ đó có nguồn cung ra thị trường nhiều hơn, góp phần kéo giảm giá nhà. Ngoài ra, phía các ngân hàng thương mại nên tạo điều kiện để những người có nhu cầu mua nhà ở thực được tiếp cận vốn vay.