Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay để đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

NHNN KV2 cho biết thời gian qua cơ quan thường xuyên nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Tại đơn thư, người dân thể hiện sự bức xúc và cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.

Rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện

Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn một số rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.

Cơ quan quản lý dẫn chứng Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP HCM) đã xét xử và đã có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại Văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật.

Do đó, Văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự 2015.

Ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP HCM đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản không đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết Văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Đồng thời, Sở Xây dựng TP HCM cũng ban hành thông báo yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua nhà ở...

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng có văn bản chấn chỉnh tình trạng tương tự, yêu cầu chủ đầu tư không được ký hợp đồng với đơn vị môi giới để thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí... khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Từ các diễn biến này, NHNN KV2 cho rằng trong trường hợp Văn bản thỏa thuậntrái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng phải đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Rủi ro nợ xấu

Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai của dự án. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.

Trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân thì ngân hàng có thể phát sinh gia tăng chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ,

Cơ quan quản lý cũng lưu ý đến rủi ro uy tín. Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và đơn vị môi giới, khách hàng thường có xu hướng cho rằng ngân hàng đã phối hợp để lừa dối người dân.

Trong khi đó, nhiều dự án đã không hoàn thành đúng thời hạn, khách hàng căn cứ vào Văn bản thỏa thuận, cam kết ba bên để yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới trả tiền cọc và yêu cầu ngân hàng đòi tiền vay từ công ty tư vấn, môi giới. Còn phía ngân hàng thương mại căn cứ vào hợp đồng tín dụng để đòi nợ khách hàng.

Thực tế đã có nhiều vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng để khiếu nại, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín, cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại. 

Từ những rủi ro nói trên, NHNN KV 2 đề nghị các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và tỉnh Đồng Nai theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của các cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành...) đối với Văn bản thỏa thuận hoặc hình thức tương tự để kịp thời có giải pháp xử lý tranh chấp với khách hàng đúng quy định.

Với các khoản vay đã phát sinh, ngân hàng cần chủ động làm việc với người vay, đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư dự án để tìm hướng giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế khiếu nại, khiếu kiện đông người, vượt cấp.

Đặc biệt, NHNN KV2 yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cấp tín dụng cho mục đích thanh toán tiền đặt cọc thông qua các Văn bản thỏa thuận hoặc hình thức tương tự cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp Văn bản thỏa thuận được xác nhận là không trái pháp luật, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng chỉ được phép cho vay khi đã xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay này để hạn chế rủi ro.

Theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2, quy trình cho vay cần bao gồm các nội dung như: Cung cấp và khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay vốn để đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; yêu cầu khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện giao dịch.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại cần giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự), Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai để cơ quan quản lý có hướng dẫn xử lý theo đúng thẩm quyền.