Hơn một nửa cư dân Seoul hiện tại không sở hữu nhà ở — tín hiệu báo động khi xã hội và thị trường bất động sản của Hàn Quốc rơi vào cơn khủng hoảng nghiêm trọng. Theo thống kê năm 2023 từ Cơ quan Thống kê Hàn Quốc, có tới 9,618,474 hộ gia đình trên toàn quốc sống trong các căn hộ thuê — tương đương 43,6% tổng số 22 triệu hộ gia đình tại quốc gia này.
Đằng sau con số gần 10 triệu hộ gia đình là rất nhiều câu chuyện. Chẳng hạn, có gia đình ba thế hệ chung sống trong căn phòng thuê chật chội. Có cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn, dù đều là nhân viên văn phòng thu nhập trung bình, nhưng phải gửi tiền thuê nhà hàng tháng nên không thể hy vọng tích lũy đủ để mua nhà. Họ cảm thấy tương lai vô định khi giá bất động sản cao cứ ngày càng ngất ngưởng.
Trở lại với con số thống kê, rõ ràng giá nhà tại Seoul tăng phi mã là nguyên nhân then chốt. Trong khi toàn quốc ghi nhận mức tăng giá nhà trung bình yếu, chỉ khoảng 0,31%, Seoul lại tăng mạnh đến 3,63% trong cùng giai đoạn tính đến tháng 2/2025. Mức giá bán trung bình cho căn hộ mới tại Seoul vào đầu năm 2025 đã chạm mức 13,396 triệu won/m² (tương đương gần 250 triệu/m²), gấp hơn 2,3 lần mức trung bình toàn quốc là 5,763 triệu won/m² (tương đương hơn 100 triệu/m²).
Hệ quả là một bộ phận lớn người dân – đặc biệt gia đình trẻ và người lao động – không thể có tiền để mua nhà. Thuê nhà theo hình thức jeonse (tiền đặt cọc một lần tương đương 50–80% giá trị căn hộ, không trả tiền thuê hàng tháng) dù “có vẻ” lợi hơn, nhưng lại khiến người thuê phải vay ngân hàng khoản lớn để đóng cọc, và nếu không đủ khả năng gia hạn hợp đồng, có thể mất số tiền cọc đó.
Để hình dung rõ hơn bức tranh khủng hoảng nhà ở tại Seoul, có thể nhắc tới câu chuyện của vợ chồng anh Kim Ji-hoon và chị Park Eun-ji, cả hai đều ngoài 30 tuổi, làm việc trong lĩnh vực văn phòng. Thu nhập gộp hàng tháng của họ vào khoảng 6 triệu won, tức tương đương mức trung bình khá so với nhiều gia đình trẻ ở thủ đô.
Khi kết hôn năm 2021, họ đã lên kế hoạch tiết kiệm để mua một căn hộ nhỏ khoảng 60 m² ở ngoại ô Seoul. Thế nhưng trong vòng 4 năm qua, giá căn hộ cùng loại đã tăng thêm hơn 200 triệu won, khiến giấc mơ mua nhà ngày càng xa vời. Hiện tại, họ phải thuê một căn hộ 40 m² với mức cọc jeonse hơn 250 triệu won – phần lớn số tiền này là vay ngân hàng, hàng tháng vẫn phải trả lãi khoảng 700.000 won.
Anh Kim chia sẻ: “Mỗi lần đọc tin giá nhà lại tăng, chúng tôi thấy áp lực hơn. Dù cố gắng tiết kiệm, mọi thứ vẫn vượt quá khả năng. Chúng tôi cảm thấy như đang chạy trên một chiếc bánh xe không bao giờ dừng, còn căn nhà riêng thì ngày càng xa tầm tay”.
Câu chuyện của gia đình anh Kim không cá biệt, mà phản ánh hoàn cảnh chung của hàng triệu gia đình trẻ ở Seoul: dù có việc làm ổn định và thu nhập trung bình, họ vẫn buộc phải sống trong cảnh đi thuê, phụ thuộc vào khoản vay và đối mặt với tương lai bấp bênh trong một thị trường nhà đất quá đắt đỏ.
Lee Ji-won, 27 tuổi, mới tốt nghiệp đại học và đi làm tại một công ty truyền thông. Thu nhập khởi điểm của cô khoảng 2,5 triệu won mỗi tháng, không đủ để nghĩ đến việc mua nhà. Hiện Ji-won đang sống trong một căn phòng goshiwon chỉ rộng chưa đến 10m², đủ chỗ cho một chiếc giường và bàn học, chi phí thuê gần 500.000 won mỗi tháng.
“Khi bước vào đời, tôi nhận ra việc mua nhà ở Seoul giống như một giấc mơ không thực tế. Mọi người quanh tôi đều đang thuê, ai cũng nói phải chờ ít nhất 10 năm tích cóp mới có cơ hội nghĩ đến việc sở hữu”, Ji-won nói.
Giá thuê hiện nay tại Seoul không ngừng leo thang. Riêng tháng 5/2025, mức thuê trung bình một phòng ngủ nhỏ (dưới 33 m²) đã tăng thêm 40.000 won, đạt khoảng 720.000 won mỗi tháng. Tại khu Yongsan trung tâm, giá thuê phòng thậm chí cao hơn, lên đến 1,02 triệu won mỗi tháng (20 triệu đồng).
Một yếu tố khác kéo căng thị trường nhà thuê là sự gia tăng nhanh chóng của các hộ một người. Báo cáo từ Savills cho thấy kể từ năm 2015 tới cuối năm 2023, tỷ lệ hộ một người tại vùng đô thị Seoul đã tăng từ 25,9% lên 34,3%. Trên toàn quốc, số hộ một người đã vượt 10 triệu, chiếm 41,8% tổng số hộ gia đình.
Để giảm nhiệt thị trường, chính phủ Hàn Quốc đã triển khai một loạt biện pháp. Reuters đưa tin vào đầu năm 2025, chính quyền siết chặt quy định mua bán căn hộ tại các khu giàu như Gangnam, Seochu, Songpa, Yongsan — người mua phải có giấy phép hội đồng đô thị và chỉ được chấp nhận đó là chỗ ở chính, không được phép đầu cơ. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc giữ nguyên lãi suất ở mức 2,5%, nhằm tránh kích thích thêm bong bóng bất động sản một cách nguy hiểm.
Tăng nhiệt thị trường, thắt chặt chính sách nhưng thiếu nguồn cung thực sự khiến bài toán nhà ở tại Seoul trở thành thách thức chiến lược. Dù có áp dụng nhiều biện pháp bình ổn, nếu không tăng mạnh nhà ở giá rẻ, cải thiện hệ thống cho thuê và mở rộng quỹ nhà công, tình trạng hàng triệu hộ không có nhà sẽ vẫn còn.
Theo: Korea Joongang Daily, Global Property Guide
