Được nợ đến khi chuyển nhượng
Theo đó, người dân khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) lần đầu sẽ được nợ tiền sử dụng đất đến trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp tặng cho hoặc thừa kế, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc là người thừa kế thì vẫn được tiếp tục ghi nợ. Số tiền sử dụng đất được ghi nợ vẫn giữ nguyên là toàn bộ số tiền phải nộp tại thời điểm cấp sổ hồng lần đầu, không tính lãi phạt chậm nộp.
Việc cho nợ tiền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện cho người dân đi đăng ký làm sổ hồng lần đầu
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Theo luật sư (LS) Trương Anh Tú, chuyên gia pháp lý đất đai, tài chính công, đây là một chính sách vừa hợp lý về pháp luật, vừa có giá trị rất lớn về mặt xã hội, là bước điều chỉnh chính sách rất kịp thời, nhất là trong giai đoạn cả nước đang triển khai luật Đất đai 2024. Trước đây, người dân chỉ được ghi nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm, mà không ít người sau 5 năm vẫn không có đủ khả năng tài chính. Giờ đây, cơ chế mới cho phép ghi nợ tới khi có giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Đây là sự linh hoạt rất cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh giá đất ngày càng tiệm cận thị trường và chi phí làm sổ hồng là gánh nặng với không ít gia đình.
Ngoài ra, hằng năm có hàng nghìn hồ sơ cấp sổ lần đầu bị đình trệ hoặc kéo dài chỉ vì người dân chưa thể đóng nổi tiền sử dụng đất. Có những trường hợp sử dụng đất từ thời ông bà, giấy tờ ổn định, không tranh chấp, nhưng khi làm thủ tục thì phải đóng vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng. Đó là số tiền vượt quá khả năng tài chính của họ tại thời điểm nộp hồ sơ. Họ không trốn tránh nghĩa vụ, nhưng cũng không thể gánh cùng lúc cả thủ tục và tài chính. Chính sách ghi nợ không giới hạn thời gian vì thế đã mở ra một cơ hội rất cụ thể cho họ được quyền ổn định pháp lý, mà không bị đẩy vào thế "mua lại mảnh đất của chính mình".
Chính sách này, theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, xét về bản chất ghi nợ thì không mới vì trước đây luật Đất đai 2013 đã cho ghi nợ 5 năm, nhưng đa dạng hơn thời gian trả nợ; có những trường hợp có thể nợ suốt đời nếu không có gì thay đổi quyền sở hữu đất ở, chỉ những trường hợp chuyển nhượng mới phải trả nợ. Việc cho nợ không xác định thời gian có thể giúp người nghèo thoát nợ, hay nói cách khác, con cháu họ nếu nghèo sẽ tiếp tục được nợ. Đây là chính sách sát sườn với người nghèo trong xã hội mà Chính phủ hướng tới. Trong khi đó, theo Nghị định 103/2024 quy định tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ hồng lần đầu, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất cũng tương ứng 20 - 50% so với bảng giá đất tùy vào từng trường hợp. Đây cũng là sự khác biệt so với trường hợp đất đã có sổ hồng xin chuyển mục đích sử dụng đất, tỷ lệ thu hiện nay áp dụng là 100% bảng giá đất.
Không sợ thất thu
Nhiều ý kiến lo lắng việc cho nợ tiền sử dụng đất quá lâu sẽ làm thất thu ngân sách. Tuy nhiên theo LS Trương Anh Tú, đây là một chính sách có lợi cho cả ngân sách nhà nước. Bởi chính sách này không phải là xóa nợ, mà là trì hoãn thu và thu vào thời điểm phù hợp. Nghĩa vụ tài chính vẫn giữ nguyên, nhưng khi người dân có giao dịch, họ sẽ chủ động hoàn tất. Về lâu dài, điều này còn giúp tăng tỷ lệ hợp thức hóa đất đai, giảm giao dịch ngầm và hạn chế thất thu thuế. Nhà nước thu chậm một khoản, nhưng đổi lại có được sự ổn định pháp lý rộng khắp và nâng cao kỷ cương trong quản lý đất.
"Chúng ta đã bàn rất nhiều về các nguyên tắc cải cách lớn, nhưng để luật đi vào đời sống, cần những chính sách cụ thể, sát dân và dễ thực thi như thế này. Ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn là một ví dụ điển hình: không quá ồn ào, nhưng lại chạm đúng vào hàng triệu người đang chờ được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đây là một điểm sáng đầu tiên trong hành trình hiện thực hóa luật Đất đai 2024. Chúng ta đang bước vào thời kỳ mới của chính sách đất đai. Người dân kỳ vọng luật pháp không còn quá cao xa, mà là bảo vệ quyền lợi thiết thực từ mảnh đất họ đang sống", LS Trương Anh Tú nêu quan điểm.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng theo luật Đất đai, sổ hồng là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người dân. Do đó, việc cấp sổ hồng không chỉ là quyền mà còn là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bởi việc đăng ký, cấp sổ hồng sẽ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo hồ sơ địa chính, tạo điều kiện để thống kê, kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng là một thủ tục hành chính và về nguyên tắc chỉ được thực hiện trên cơ sở đơn xin cấp, hồ sơ kèm theo của người sử dụng đất; và trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp tiền mới được cấp sổ.
Thực tiễn nảy sinh trường hợp người dân thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội còn khó khăn (đặc biệt là tại miền núi, vùng sâu, vùng xa…), do hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng đất, nên không đi đăng ký để cấp sổ. Do đó, luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết đã có các quy định theo hướng khuyến khích người sử dụng đất đi kê khai, cấp sổ, bao gồm các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, ghi nợ tiền sử dụng đất. Có thể thấy quan điểm mới tích cực của nhà nước là đã ghi nhận việc cấp sổ hồng còn là nghĩa vụ của cơ quan quản lý.
"Người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất mà không có nhu cầu giao dịch thì vẫn tiếp tục được nợ. Đối với trường hợp tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà người nhận tặng, cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ. Đây là quy định có tính nhân đạo của pháp luật, tạo thuận lợi cho người dân và vẫn kiểm soát chặt chẽ, tránh thất thu ngân sách (do nhà nước sẽ thu hồi khoản nợ khi người dân thực hiện giao dịch). Chính sách này chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến tốc độ giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người dân. Nhưng Chính phủ cần kết hợp các biện pháp khác như quyết liệt vận động người dân đi làm thủ tục, đồng thời phải kết hợp chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất để người dân tích cực hơn trong việc đăng ký, cấp sổ hồng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý", ông Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.
Tuy nhiên điều các chuyên gia lo lắng nhất không phải là chính sách, mà là cách thực hiện ở cơ sở. Chính sách đúng mà cơ quan tiếp nhận còn lúng túng, chưa có biểu mẫu thống nhất hoặc hướng dẫn mỗi nơi một kiểu thì người dân sẽ không được hưởng trọn vẹn lợi ích. Nên ngành NN-MT và các tỉnh, TP cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn rõ ràng, công khai biểu mẫu, quy trình, thời hạn… để tránh tình trạng "chính sách đẹp trên giấy, khó thực hiện ngoài đời". Các địa phương cũng cần thay đổi tư duy từ "siết quản lý" sang "hỗ trợ thực thi". Đây không phải là lúc để kiểm soát cứng nhắc, mà là lúc để thể hiện tinh thần đồng hành với người dân. Mọi chậm trễ, trì hoãn, gây khó đều có thể làm mất đi cơ hội cải cách thực sự. Với một chính sách mang tính hỗ trợ như ghi nợ tiền sử dụng đất, điều quan trọng nhất là sự thiện chí và thống nhất trong khâu triển khai.
