Sức hút từ các bất động sản không sổ đỏ giá rẻ
Khảo sát trên các trang thông tin bất động sản tại Hà Nội và các đô thị lớn, giao dịch nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thông qua vi bằng Thừa phát lại diễn ra liên tục. Mức giá chào bán của loại hình này thường chỉ bằng 30% đến 50% so với bất động sản đầy đủ pháp lý trên cùng địa bàn.
Sự chênh lệch giá tạo sức hút lớn đối với người mua có nguồn tài chính hạn chế. Việc thực hiện giao dịch tài sản không đủ điều kiện pháp lý lại dẫn đến hàng loạt tranh chấp phức tạp và khó giải quyết về sau.
Cấm dùng vi bằng thay thế hợp đồng công chứng theo Luật Đất đai 2024
Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, hệ thống pháp luật hiện hành nghiêm cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực, quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, và còn trong thời hạn sử dụng.
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cùng Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nghiêm cấm Thừa phát lại lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Nghị định cũng cấm ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh pháp lý.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận cũng xác định rõ các giao dịch không thông qua thủ tục công chứng, chứng thực và không đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai đều không đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Mua bán nhà đất bằng hình thức vi bằng bị nghiêm cấm.
Khác biệt giữa văn bản công chứng và vi bằng Thừa phát lại
Công chứng hợp đồng là việc Công chứng viên xác nhận tính hợp pháp của giao dịch theo quy định của Luật Công chứng. Văn bản công chứng bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp lý để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng.
Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Dấu vi bằng không có giá trị pháp lý tương đương dấu công chứng. Thừa phát lại không chịu trách nhiệm về nội dung hay tính hợp pháp của giao dịch mua bán.
Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay văn bản hành chính. Giá trị pháp lý duy nhất của vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính giữa các bên, luật sư Cường cho biết thêm.
Trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà các bên lập vi bằng xác nhận giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Việc giao nhận tiền hay bàn giao đất được ghi nhận trong vi bằng chỉ chứng minh việc giao nhận đã diễn ra, không công nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất.
Rủi ro pháp lý và nguy cơ mất trắng tài sản
Theo luật sư Đặng Văn Cường, tình trạng cố tình thổi phồng giá trị của vi bằng khiến nhiều người dân nhầm tưởng đây là thủ tục thay thế công chứng. Việc phát hiện và xử lý các trường hợp Thừa phát lại cố tình lập vi bằng biến tướng ở một số địa phương chưa kịp thời.
Người mua nhà đất qua vi bằng đứng trước rủi ro tài sản bị giải tỏa, thu hồi mà không được bồi thường do không đứng tên hợp pháp trên cơ sở dữ liệu đất đai. Nếu bên bán phát sinh tranh chấp, mang tài sản đi thế chấp hoặc bị thi hành án, bên mua bằng vi bằng không được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu.
Giải pháp kiểm soát và khuyến cáo người mua nhà đất
Người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trước khi giao dịch. Tuyệt đối không thực hiện mua bán đối với nhà đất chưa được cấp sổ đỏ, đang có tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch thu hồi.
Các văn phòng Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích rõ giá trị pháp lý hạn chế của vi bằng khi người dân yêu cầu dịch vụ. Tổ chức hành nghề Thừa phát lại không được lập vi bằng dưới mọi hình thức nhằm hợp thức hóa giao dịch bất động sản trái luật.
Cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động lập vi bằng tại các địa phương, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp cố tình vi phạm quy định pháp luật về đất đai và thừa phát lại.
