Mua nhà nhưng không thỏa thuận nội thất
Theo trình bày của đại diện Công ty S. (trụ sở tại TPHCM), tháng 1/2019, công ty và bà T. đã ký thỏa thuận đặt cọc, sau đó ký hợp đồng đặt cọc chính thức và hợp đồng mua bán căn nhà của bà T. tại TPHCM.
Theo thỏa thuận, giá trị căn nhà là 66 tỷ đồng. Công ty S. đã thanh toán 60 tỷ đồng và hoàn tất thủ tục sang tên vào tháng 6/2019. Công ty dự kiến thanh toán 6 tỷ đồng còn lại cho bà T. vào cuối tháng 6/2019.
Tuy nhiên, tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ cuối cùng, phía bà T. yêu cầu Công ty S. phải trả thêm tiền cho các trang thiết bị nội thất trong căn nhà.
Công ty S. không đồng ý, cho rằng giá chuyển nhượng đã bao gồm toàn bộ nội thất, căn cứ vào thỏa thuận trước đó và các trao đổi qua tin nhắn. Đáng chú ý, căn nhà là tòa nhà căn hộ dịch vụ gồm 34 phòng đang được cho thuê với giá 250 triệu đồng/tháng, kèm đầy đủ trang thiết bị, nội thất.
Tranh chấp cũng phát sinh về quyền hưởng tiền thuê nhà trong thời gian bên mua chưa thanh toán đủ. Công ty S. cho rằng mình có quyền hưởng khoản này từ đầu tháng 6/2019, nhưng vẫn đồng ý để bên thuê tiếp tục trả tiền cho bà T. nhằm cấn trừ vào khoản còn nợ. Ngoài ra, công ty cũng đã ký lại hợp đồng thuê với bên thuê cũ sau khi nhận chuyển nhượng.
Từ đó, Công ty S. khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà T. nhận số tiền còn lại sau khi đã trừ tiền thuê nhà, đồng thời bàn giao đầy đủ giấy tờ liên quan. Công ty cũng phản đối yêu cầu thanh toán thêm tiền nội thất và tiền lãi từ phía bị đơn, cho rằng các yêu cầu này không có cơ sở pháp lý.
Phía bị đơn cho rằng bà chỉ bán nhà và quyền sử dụng đất, không bao gồm trang thiết bị nội thất trong tòa nhà. Theo bà T., số nội thất này có giá trị gần 4 tỷ đồng và chưa từng có thỏa thuận chuyển giao; việc để lại chỉ nhằm phục vụ bên thuê trong thời gian hợp đồng chưa được thanh lý.
Bà T. cũng khẳng định do Công ty S. chưa thanh toán đủ 6 tỷ đồng còn lại nên theo thỏa thuận, bà vẫn có quyền hưởng toàn bộ tiền thuê nhà. Vì vậy, công ty không có quyền cấn trừ khoản tiền thuê vào nghĩa vụ thanh toán.
Do đó, bà T. đưa ra yêu cầu phản tố, buộc Công ty S. thanh toán ngay 6 tỷ đồng còn thiếu kèm lãi chậm trả, đồng thời thanh toán giá trị nội thất hơn 2,2 tỷ đồng. Bà cũng yêu cầu Công ty S. và bên thuê tiếp tục trả tiền thuê nhà cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
Bên mua phải trả thêm tiền nội thất
Tại bản án sơ thẩm ngày 17/6/2020, TAND quận 10 (nay là TAND khu vực 4 - TPHCM) chấp nhận một phần yêu cầu của Công ty S., buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu bà T. bàn giao các giấy tờ liên quan.
Tuy nhiên, tòa buộc Công ty S. phải thanh toán đủ 6 tỷ đồng còn thiếu và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà T., với tổng số tiền hơn 3,45 tỷ đồng. Bà T. tiếp tục được hưởng tiền thuê nhà cho đến khi Công ty S. thanh toán xong nghĩa vụ.
Sau khi bản án phúc thẩm năm 2021 giữ nguyên phán quyết sơ thẩm, Công ty S. tiếp tục đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Viện KSND cấp cao tại TPHCM đã kháng nghị và năm 2023, TAND cấp cao quyết định hủy cả hai bản án để xét xử lại. Tuy nhiên, quyết định này tiếp tục bị Chánh án TAND tối cao kháng nghị vào năm 2024.
Xem xét toàn diện vụ án, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao nhận định việc hủy án để điều tra lại là không cần thiết do chứng cứ đã đầy đủ. Tòa khẳng định hợp đồng không bao gồm nội thất và bên bán có quyền hưởng tiền thuê nhà khi bên mua chưa thanh toán đủ.
Kết quả, TAND tối cao hủy quyết định giám đốc thẩm năm 2023 và sửa một phần bản án phúc thẩm. Theo đó, Công ty S. vẫn phải thanh toán 6 tỷ đồng còn thiếu cùng tiền nội thất và tiền thuê nhà, nhưng không phải trả khoản lãi chậm thanh toán hơn 565 triệu đồng.
