Tại tọa đàm "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" ngày 2/4, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14% một năm. Theo ông, trong bối cảnh lạm phát được kiểm soát và chính sách tiền tệ còn dư địa điều chỉnh, áp lực chi phí vay mua nhà có thể hạ nhiệt dần ở nửa cuối năm nay, song khó quay lại giai đoạn "tiền rẻ".
Theo ông Kiệt, thị trường từ nay đến cuối năm có thể xảy ra ba kịch bản. Trong đó, xác suất cao nhất là lãi suất vay duy trì dưới 10% một năm, lạm phát dưới 4,5%, qua đó hỗ trợ cải thiện thanh khoản và giúp thị trường địa ốc ổn định hơn.
Kịch bản tích cực hơn là lãi suất vay mua nhà giảm về khoảng 8% một năm, song khả năng này không lớn. Ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục neo trên 12% mỗi năm, thị trường sẽ đối mặt với giai đoạn khó khăn hơn, tuy nhiên xác suất này chỉ khoảng 30%.
Chi phí lãi vay có thể giảm, song theo Giám đốc thị trường nhà ở CBRE người mua vẫn khó tiếp cận vốn khi tín dụng được kiểm soát. Do đó, thị trường sẽ có xu hướng phân hóa với nguồn tài chính tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội hoặc dự án đô thị lớn.
Một góc thị trường bất động sản khu vực trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Ở khía cạnh này, PGS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng dư địa tiền tệ đang dần thu hẹp, khiến việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài trở nên khó khăn. Bên cạnh đó, định hướng phân bổ dòng vốn của nhà điều hành cũng có sự điều chỉnh, ưu tiên nhiều hơn cho khu vực sản xuất - kinh doanh, thay vì bất động sản.
Ông phân tích, giai đoạn 2024-2025, tín dụng bất động sản từng chiếm khoảng 25-26% tổng dư nợ, có thời điểm trên 30% nhằm hỗ trợ thị trường "phá băng". Tuy nhiên, vốn ngân hàng đổ mạnh vào bất động sản cũng bộc lộ một số hạn chế, khi lĩnh vực này có vòng quay vốn chậm và khả năng hấp thụ chưa cao.
"Về ngắn hạn, thị trường có thể chịu tác động đồng thời từ siết dòng tín dụng và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, khi các phân khúc như nhà ở xã hội được thúc đẩy", ông nhận xét.
Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group, cho rằng thị trường đã bước qua giai đoạn vận hành dựa vào dòng tiền dồi dào và chi phí vốn thấp. Trong điều kiện mới, doanh nghiệp buộc phải chọn lọc dự án kỹ hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng hấp thụ thực. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản. Ngược lại, dự án phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá gặp khó khăn hơn trong thu hút dòng tiền.
PGS Trần Đình Thiên cũng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh chiến lược theo hướng giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đa dạng nguồn vốn sang các kênh dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn xanh. Điều này giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng và hạn chế rủi ro lệch pha kỳ hạn.
Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng góp phần định hình lại cấu trúc thị trường. Theo các chuyên gia, quá trình này có thể khiến tốc độ phục hồi chậm hơn trong ngắn hạn, nhưng hỗ trợ thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn về dài hạn.
