Bài 1: Nhà ở không được bán trong 3 năm đầu: Hà Nội làm đô thị đa mục tiêu, lợi cho ai?
Bài 2: Làm dự án nhà cho thuê trăm thứ khó: Nhà đầu tư hiến kế 'thóc ở đâu bồ câu ở đấy'
Bài 3: Quỹ đất riêng phát triển các dự án nhà ở cho thuê
Bài 4: Nhà cho thuê vừa túi tiền, ổn định như nhà mình, thay vì “ở tạm”
Giá chỉ bằng 20% đất thương mại
Ở Trung Quốc có một loại bất động sản đặc biệt: Bạn được phép sở hữu 70 năm, nhưng tuyệt đối không được bán. Nghe có vẻ lạ nhưng đó chính là mô hình R4 (Residential 4 - nhà ở cho thuê). Ngay từ năm 2017, Thượng Hải đã tiên phong tách riêng quỹ đất này ra khỏi thị trường nhà ở thương mại thông thường.
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở giá. Trong khi các nhà đầu tư phải bỏ ra hàng nghìn tỷ để săn đất xây chung cư bán thì đất R4 có mức giá cực kỳ "mềm": chỉ bằng khoảng 20% giá đất ở cùng khu vực cùng thời điểm.
Tất nhiên, đi kèm với giá rẻ là một điều kiện "cứng": Chủ đầu tư phải giữ và tự vận hành tài sản trong 70 năm, không được phép bán lẻ từng căn hộ.
Theo thống kê, tính đến cuối năm 2021, riêng Thượng Hải đã bán ra 158 lô đất R4, với tổng diện tích sàn quy hoạch lên tới gần 1 triệu m2, đủ để xây dựng 20.000 căn hộ cho thuê.
Một dự án điển hình như Hữu Sào (YouChao) của Tập đoàn Hoa Nhuận (China Resources) tại Khu công nghệ cao Tùng Giang, Thượng Hải.
Họ bỏ ra tổng cộng 3,07 tỷ NDT (khoảng 11,9 nghìn tỷ đồng), rẻ hơn nhiều so với đất thương mại cùng khu vực để sở hữu khu đất, xây dựng các căn hộ khép kín với tiêu chí "vào là ở ngay".
Vòng quay tài chính khép kín
Nếu chỉ dừng lại ở việc xây và cho thuê, dòng tiền của chủ đầu tư sẽ rất ì ạch, phải mất hàng chục năm mới thu hồi vốn. Để giải bài toán này, Trung Quốc đã sử dụng công cụ tài chính REITs (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản).
Cách vận hành như một mô hình tái đầu tư khép kín: Đầu tiên, nhà phát triển mua đất R4 giá rẻ, xây dựng và vận hành dự án.
Sau 1-2 năm, nhờ giá thuê thấp hơn thị trường, phù hợp với giới trẻ, các dự án này thường đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%, tạo ra dòng tiền ổn định. Đến bước quan trọng nhất, chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đã vận hành tốt đó niêm yết lên sàn chứng khoán dưới dạng REITs.
Các nhà đầu tư tổ chức lớn như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí sẽ mua cổ phần của tòa nhà. Nhờ đó, chủ đầu tư cũ thu về một lượng tiền mặt khổng lồ từ đợt phát hành cổ phiếu REITs, lấy tiền đó để tiếp tục xây dựng các dự án R4 mới, khép kín vòng tròn tái đầu tư.
Theo quy định chung, một dự án bất động sản muốn được "đóng gói" lên sàn chứng khoán dưới dạng REITs thì bắt buộc phải có thời gian hoạt động (vận hành cho thuê) tối thiểu 3 năm và tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức cao để chứng minh dòng tiền bền vững.
Tuy nhiên, dự án Hữu Sào (YouChao) của Hoa Nhuận đã được cấp "vé thông hành đặc biệt". Chỉ sau hơn 1 năm đi vào hoạt động (2021-2022), dự án với hơn 2.600 căn hộ đã được đưa vào quỹ REITs để huy động vốn trên sàn chứng khoán vì có sức hút lớn với nhà đầu tư.
Áp lực 'ngầm' phía sau mô hình
Tất nhiên, mô hình này cũng tồn tại không ít áp lực. Vì là mô hình thị trường hóa, các dự án R4 phải tự thân vận động, không trông chờ vào trợ cấp của Chính phủ như nhà ở xã hội truyền thống.
Ví dụ, dự án Hữu Sào của Hoa Nhuận dù ở xa ga tàu điện ngầm (cách ga 2,4km) nhưng vẫn phải tự bỏ tiền thuê xe buýt đưa đón cư dân để giữ tỷ lệ lấp đầy.
Chi phí vận hành cao hơn khiến biên lợi nhuận của họ mỏng hơn so với các dự án do chính quyền địa phương trực tiếp quản lý.
Tuy nhiên, với lợi thế về dòng vốn và vòng quay tài sản, mô hình này vẫn đang được nhân rộng. Mới đây nhất, tháng 5/2025, một dự án R4 khác mang tên Thành Đầu Khoan Đình (Chengtou Kuanting) tại quận Từ Hối, Thượng Hải chính thức chào sân với 1.283 căn hộ, hứa hẹn sẽ sớm gia nhập "đại gia đình" REITs trong tương lai gần.
Theo Meadian Research, có tới 64% các dự án nhà ở cho thuê tại Trung Quốc đạt tỷ lệ lấp đầy trong khoảng 90-100% và các REITs nhà ở cho thuê nhìn chung đa số duy trì trên 95%.
Mô hình R4 giúp nhiều dự án nhà cho thuê cải thiện khả năng huy động vốn và tăng tính thanh khoản thông qua REITs. Thay vì bán nhà cho hàng trăm cá nhân, họ bán cổ phiếu của tòa nhà cho hàng triệu nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.
Đó là một cuộc chơi của những "ông lớn" có khả năng huy động vốn và vận hành chuyên nghiệp, hoàn toàn khác với câu chuyện "xây rồi bán" mà chúng ta vẫn thấy hàng ngày.
