Theo trình bày của ông Đ., vào tháng 7/2022, ông đã ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay với bà N. (cùng ngụ tỉnh Cà Mau; trước đây địa phương này thuộc tỉnh Bạc Liêu) để nhận chuyển nhượng một thửa đất tại địa phương. Giá chuyển nhượng được các bên thỏa thuận là 630 triệu đồng, trong đó ông Đ. đã giao trước 220 triệu đồng tiền đặt cọc.
Hai bên thỏa thuận sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức vào tháng 10/2022, khi đó ông Đ. sẽ thanh toán số tiền còn lại.
Tuy nhiên, đến thời hạn nêu trên, việc ký kết hợp đồng không thực hiện được. Sau đó, hai bên tiếp tục thống nhất dời thời hạn ký hợp đồng sang tháng 12/2022.
Theo ông Đ., nguyên nhân không thể ký hợp đồng chuyển nhượng là do bà N. đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đúng thỏa thuận. Lỗi hoàn toàn thuộc về bà N.
Trong đơn khởi kiện, ông Đ. yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bà N. hoàn trả số tiền cọc 220 triệu đồng, phạt cọc với số tiền tương đương và trả lãi suất 3%/tháng trên số tiền cọc, tính từ tháng 11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà N. thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc như ông Đ. trình bày. Tuy nhiên, bà cho rằng đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 12/2022 thì ông Đ. không có mặt, lỗi hoàn toàn thuộc về bên mua.
Ngoài việc không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ., bà N. còn có yêu cầu phản tố. Theo đó, bà đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông Đ. trả lãi suất 2%/tháng đối với các khoản tiền bà đã vay để tất toán khoản vay ngân hàng nhằm lấy sổ đỏ. Đồng thời, bà yêu cầu ông Đ. thanh toán tiền thuê đất trong thời gian hai năm.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan xác nhận việc bà N. có vay tiền của người khác để trả ngân hàng, nhưng việc này không liên quan trực tiếp đến thỏa thuận đặt cọc giữa ông Đ. và bà N. Đồng thời, những người này cũng xác nhận hiện phần đất tranh chấp do ông Đ. và bà N. cùng quản lý.
Tại bản án sơ thẩm ngày 24/7/2025, TAND khu vực 9, Cà Mau chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đ., tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bà N. hoàn trả tiền cọc 220 triệu đồng và buộc ông Đ. giao trả lại diện tích đất đã nhận.
Tòa án không chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu tính lãi của ông Đ., đồng thời không chấp nhận các yêu cầu phản tố về lãi vay và tiền thuê đất của bà N. Không đồng ý với phán quyết này, cả ông Đ. và bà N. đều kháng cáo.
Tại phiên xử phúc thẩm, TAND tỉnh Cà Mau nhận định nguyên nhân dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng xuất phát từ lỗi của cả hai bên, với mức độ lỗi ngang nhau.
Cụ thể, mặc dù ông Đ. biết bà N. đang thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, nhưng ông vẫn chấp nhận đặt cọc và gia hạn thời gian ký kết hợp đồng. Trong khi đó, bà N. cũng biết rõ thửa đất đang thế chấp không đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng vẫn nhận tiền đặt cọc.
Do đó, việc hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của cả hai bên, với mức độ lỗi ngang nhau.
Từ nhận định này, Toà phúc thẩm cho rằng cấp sơ thẩm tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bà N. hoàn trả tiền cọc cho ông Đ. nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc là có căn cứ, bảo đảm nguyên tắc công bằng và đúng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, TAND tỉnh Cà Mau không chấp nhận kháng cáo của bà N. và quyết định giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
